In het artikel over de huurder: ‘de huurder heeft het ook niet makkelijk’ hebben we gekeken naar de rechten en plichten van de huurder en verhuurder.
Belangrijk om te weten.
Daarnaast zijn er nog een paar zaken die handig zijn om vooraf met elkaar af te spreken.
Stel je hebt een mooie keuken in je woning geplaatst voor je huurder, want je wilt ‘m toch een beetje in de watten leggen!
Nu gebeurt iets met de mooie keuken.
De vaatwasser gaat stuk, de Quooker begeeft het, of het marmeren aanrechtblad breekt in tweeën – kan dat eigenlijk?!
Hoe dan ook.
Je hebt een mooie keuken geleverd en de huurder ‘betaalt’ dan ook voor die mooie keuken.
Dat betekent dat de verhuurder verantwoordelijk is voor eventuele herstelwerkzaamheden of vervanging van (onder-)delen van die schitterende keuken.
So far so good en vrij logisch tot nu toe.
In dit artikel gaan we een stapje verder.
Jouw huurder heeft het ontzettend naar z’n zin in jouw woning en is van plan nog even te blijven.
Om zijn huurgenot aanzienlijk te laten verhogen, wil hij een geweldige keuken plaatsen.
Na wat heen en weer gemail, ga je akkoord.
Met voorwaarden, maar dat spreekt voor zich.
Wat gebeurt er nu wanneer jouw gelukkige huurder vertrekt?
Wat doe je met dit geweldige keuken?
En wat is het scenario wanneer je volgende huurder heel graag die keuken wil hebben?
In dit artikel krijg je de antwoorden op de vragen en de mogelijke valkuilen met oplossingen.
Dus, Jij hebt die mooie keuken niet geplaatst, maar jouw gelukkige huurder heeft dat gedaan. Nu gaat de huurder weg en de volgende huurder heeft ook wel zin in die mooie keuken. Hoe gaat het dan verder?
Hoe zit het precies?
In het artikel ‘de huurder heeft het ook niet makkelijk’ hebben we de basisafspraken doorgenomen.
Heel simpel: Je stelt jouw investering (de woning) beschikbaar zodat de huurder kan wonen.
De huurder levert daarvoor een tegenprestatie en dat is meestal in de vorm van een huurprijs.
Wanneer je je huiswerk goed hebt gedaan, dan heb je bij de oplevering van de woning ook een inspectierapport opgesteld.
Een soort nul-meting.
Dan kun je na afloop van de overeenkomst een eindinspectie doen.
Die stand van zaken mag niet te veel afwijken van de inspectie voordat de huurovereenkomst inging.
Uiteraard zul je sporen van gebruik tegenkomen, maar die paarse muur moet toch echt weer in de oorspronkelijke kleur worden gebracht.
En zo kun je je lijstje afvinken en mag de huurder nog even de kwast pakken om die paarse muur weer wit te krijgen,
die stickers van de slaapkamerdeur verwijderen en
het slot weer terugplaatsen op de badkamer.
Je kunt er ook voor kiezen om de kosten van de waarborgsom af te trekken.
Doe dat in overleg met de vertrekkende huurder en leg het vast.
Vaak neemt de vertrekkende huurder het niet meer zo nauw met de randjes en daarmee bestaat de kans dat er ‘per ongeluk’ iets te veel wordt overgeschilderd.
Dan kun je het maar beter zelf (laten) doen.
De mooie keuken zat er in het begin niet in
Jouw huurder heeft in overleg met jou een mooie keuken geplaatst en de standaard keuken bij het grofvuil gezet.
Bij vertrek zeg je uiteraard netjes: ‘Dank je wel. Die nemen we graag van u over.’
Pas op!
Dat zeggen ‘we’ dus niet.
Want met de bewoordingen ‘overnemen’ gaat het om eigendomsoverdracht.
Je wordt als verhuurder dan eigenaar van de mooie keuken INCLUSIEF alle mogelijke gebreken!
De volgende huurder zegt tijdens de nul-meting ook meteen ‘Dank je wel!’.
Nu heb je als verhuurder een potentieel probleem op je hals gehaald.
Nu gaat het om een keuken en dat is vaak te overzien, maar neem naast de keuken ook de badkamer met bubbelbad en de geweldige marmeren vloer inclusief verwarming even in gedachten.
Bij overnemen wordt de verhuurder eigenaar en de nieuwe huurder accepteert dit ‘as-is’.
Dit kon je voorheen vrij simpel voorkomen.
Wat is het probleem van de mooie keuken?
Dit is de situatie:
Huurder A plaatst een mooie keuken.
‘Hij’ vertrekt en de volgende huurder (Huurder B) ziet die keuken wel zitten.
Op het moment dat je de keuken dus ‘overneemt’ ben je als verhuurder formeel eigenaar geworden inclusief alle potentiële gebreken.
Je weet namelijk niet precies hoe de keuken is geplaatst…
Dit los je op door tegen je volgende huurder te zeggen:
‘Prima, dat jij die mooie keuken wilt, maar je onderhoudt ‘m zelf!’
‘En…’, voeg je er snel aan toe. ‘Is ie versleten? Dan koop je zelf een nieuwe keuken.’
Dat is misschien nog allemaal te doen – voor de verhuurder!
En stel dat Huurder B ook weer vertrekt en de volgende huurder (Huurder C) wil de keuken NIET! Wat dan?
Dus, zeg je erbij tegen B: ‘Vertrek jij? Dan gaat die keuken weg, als de volgende huurder ‘m niet wil hebben’.
Zo!
Dat heb je goed geregeld.
Denk je.
Maar kun je je voorstellen wat een gedoe dit oplevert?
Huurder B is in het slechtste geval zo’n beetje de ‘Sjaak’ en mag alles oplossen.
Samenvattend, wat zei de verhuurder?
- Huurder B: jij bent verantwoordelijk en je onderhoudt zelf.
- Boel versleten? Je vervangt zelf.
- Vertrek je? Dan lever je in de oorspronkelijke staat (van Huurder A) weer op.
De wetgever vond dit een te zware belasting voor Huurder B en daardoor worden mooie keukens soms jammerlijk gesloopt.
Dat maakte dat al deze afspraken naar de prullenbak werden verwezen.
Het Burgerlijk Wetboek bepaalt namelijk dat de verhuurder in beginsel zorg draagt voor de instandhouding van de woning met uitzondering van de kleine herstellingen.
Kort door de bocht wordt het dan als volgt wanneer Huurder B erin komt:
- Onderhoud is voor rekening van de verhuurder.
- Boel versleten? Verhuurder vervangt.
- Vertrekt Huurder B? Verhuurder zorgt voor een nieuwe keuken als Huurder C ‘m niet wilt.
Wanneer de huur overgaat van Huurder A naar Huurder B, dan gaat de onderhoudsplicht voor alle aanwezige voorzieningen over naar de verhuurder.
En daarmee werd de verhuurder weer sterk benadeeld, want die krijgt vervolgens de plicht om de boel in stand te houden.
De verhuurder liet daarom de mooie keuken door Huurder A verwijderen.
Dat stond namelijk in de nul-meting aan het begin van de huurperiode.
En daarmee kreeg de verhuurder zijn oorspronkelijke plicht weer terug in plaats van een uitgebreidere onderhouds- en vervangingsplicht die hij anders door Huurder A in zijn maag gesplitst kreeg!
Allemaal verliezers
Het is voor Huurder B niet acceptabel om de totale verantwoordelijkheid te dragen.
En de verhuurder wil dit ook niet.
Terwijl Huurder B best had willen genieten van die mooie keuken.
Maar goed, de oplossing is dan om Huurder A schouderophalend te vertellen dat de boel in de oorspronkelijke staat moet worden teruggebracht.
Eigenlijk alleen maar verliezers in zo’n geval.
Het is in het belang van Huurder A, Huurder B (enzovoorts) en de verhuurder dat er toch een mogelijkheid bestaat om die mooie keuken te laten staan waarbij ook een redelijke onderhoudsverdeling wordt afgesproken.
De oplossing
De oplossing is simpel.
Je maakt een aanvulling op de huurovereenkomst.
En in die aanvulling schrijf je op wat de standaardvoorziening is en wat de huidige (aka luxe voorziening) is.
Bijvoorbeeld:
Standaardvoorziening is een gewone mengkraan bij de aanrecht.
Huidige voorziening is een dampende Quooker.
Je spreekt dan met elkaar af dat het onderhoud en eventuele vervanging van dit apparaat slechts gebeurt op basis van de standaardvoorziening.
Quooker kapot? Huurder B krijgt een standaard mengkraan.
Komen er geen bubbeltjes meer uit het bad? Jammer, het is nu een gewoon bad geworden.
Deurbel met camera laat geen beeld meer zien? Helaas, het wordt een gewone bel.
Daarmee heeft Huurder B toch kunnen genieten van deze voorziening.
Nu erkennen alle partijen het als een voordeel dat de door Huurder A aangebrachte mooie keuken kan achterblijven in de woning voor Huurder B als B dat wil.
Anders mag de vertrekkende Huurder A alsnog gaan klussen.
Het is wel handig om dit van tevoren vast te leggen, natuurlijk.
Hierbij worden we geholpen door de Vereniging van particulier beleggers in vastgoed: “Vastgoed Belang” en met deze link kun je de brief direct downloaden.
Nog even dit:
Let er bij de huurprijs op dat deze gebaseerd is op die standaardvoorzieningen!
Ga geen huur vragen op basis van de mooie keuken, want dan kun je niet die simpele mengkraan terugplaatsen.
Rendement met je verhuurpand is leuk, maar houd het netjes!
En zo is het met veel dingen: zorg voor heldere communicatie vooraf.
Dat scheelt een boel gesodemieter tijdens of bij het afronden van de huurovereenkomst.
Dat is financieel leiderschap.
Veel succes ????
Richard ????????
