Wanneer je met mensen praat over passief inkomen dan gaat het vaak over snel rijk worden, niet meer werken en de dromen die mensen hebben.
Vervolgens gaat het over investeren, aandelen, onroerend goed en rendement.
Terecht, want dat zijn de manieren.
Natuurlijk, willen we een zo hoog mogelijk rendement behalen met ons geïnvesteerde vermogen.
Verhuurd vastgoed is een route die voor passief inkomen zorgt en
rendement geeft op ons geïnvesteerde vermogen.
Toch raakt niet iedereen meteen enthousiast over verhuurd vastgoed.
Zeker wanneer je de rendementen erbij pakt.
Websites, blogs, cursussen, Instagram, Facebook, het staat allemaal vol van de fantastische rendementen.
Rendementen van 10% en meer.
Voor minder doen we het niet.
Zo worden we tenminste snel rijk.
Onroerend goed en rendement is in ieder geval een route die direct én op lange termijn passief inkomen genereert.
Geweldig, zou je denken.
Toch bestaan er ongelooflijk veel veronderstellingen en negatieve aannames rondom onroerend goed en rendement.
Hier een paar van die aannames:
- het rendement blijkt toch laag te zijn in de praktijk
- de prijzen van vastgoed zijn veel te hoog
- het is risicovol om met geleend geld te investeren in vastgoed
- je moet rijk zijn om te beleggen in vastgoed
Dus, waarom zou je al het gedoe op je hals halen voor een paar procentjes rendement, gedoe met wetten en regels en gedoe met huurders.
Is het dat wel waard?
Onroerend goed en rendement, daar gaat het om.
En met name het laatste: rendement is het doel.
Onroerend goed is het middel.
Onroerend goed en rendement is laag
Eerst een paar makkelijke rekensommetjes.
Daarna conclusies trekken.
Laten we heel simpel beginnen met makkelijke getallen.
Je hebt een bedrag klaarliggen en daar koop je een pand van voor € 150.000.
Voor de eenvoud houden we geen rekening met andere kosten zoals notariskosten, overdrachtsbelasting, enzovoorts.
Je hebt uitgezocht dat je je woning voor € 750,- per maand kunt verhuren.
Dan reken je het bruto aanvangsrendement (BAR) uit.
Dat is jaarhuur gedeeld door aankoopprijs van de woning.
In dit geval dus:
(750 x 12) : 150.000 (x 100%) = 6%.
Het bruto aanvangsrendement (BAR) is een bekende benchmark en daarmee kun je snel beoordelen of iets een goede investering is.
Het laat veel variabelen weg, maar geeft een goede eerste indruk.
BAR is dus het rendement bij aanvang van de huur.
Altijd uitgedrukt in procenten en belangrijker is om te kijken wat er feitelijk onder aan de streep overblijft.
Maar los daarvan zullen veel mensen zeggen en schrijven:
6 lousy procentjes, daar doen we het niet voor.
Dan is jouw geld toch een slechte werknemer!
Uiteindelijk willen we een zo hoog mogelijk rendement.
En dus, kun je tot de voorbarige conclusie komen dat onroerend goed en rendement niet lekker samengaan.
Iedereen zal het volgende zeggen:
- je huurprijs is te laag en/of
- je hebt het pand te hoog ingekocht
Laten we eens kijken.
1. je huurprijs is te laag
Om minimaal 8% en liever 10% rendement te behalen zou je bij deze aankoopprijs minimaal een huurprijs moeten vragen van: € 1000 euro of € 1250 per maand.
Misschien is het haalbaar voor jouw pand, maar je snapt al dat zo’n huurprijs mogelijk minder reëel is.
2. je hebt het pand te hoog ingekocht
Met verhuurd onroerend goed is het niet locatie, locatie, locatie, maar rendement, rendement, rendement!
En het grootste gedeelte van dat rendement pak je direct aan het begin, namelijk bij de aanschaf.
Daarom predikt iedereen voor Off Market Deals en aankopen onder de vraagprijs.
Ook hier is geen speld tussen te krijgen.
Dus, waar mogelijk: doen!
Maar ook in de echte wereld zijn deze kansen en mogelijkheden aanzienlijk beperkter geworden (oktober 2020).
Wellicht en hopelijk verandert dat weer in ‘ons’ voordeel, maar voorlopig is er nog meer vraag dan aanbod.
Stel je kan dit pand niet voor € 150k aankopen maar voor € 120k.
Met de huur van € 750,- word je rendement in een klap 7,5%.
Koop je het voor een ton dan word je rendement zelfs 9%.
Dat wordt al leuker, natuurlijk.
Haalbaar? Ja, zeker, maar niet zo vaak.
Dat brengt ons bij het volgende punt:
De prijzen van vastgoed zijn veel te hoog
De prijzen van woningen zijn over de gehele breedte van de markt behoorlijk gestegen.
En al helemaal voor de kleinere woningen en appartementen.
Of de prijzen te hoog of te duur zijn, weet je pas nadat er een daling is gekomen.
Beetje flauw, maar zo is het wel.
Ten opzichte van rendement, zijn de prijzen wel wat aan de hoge kant.
Sterker nog, het komt nu regelmatig voor dat er een dikke rij mensen bij een woning staat en dat ter plekke het FOMO-virus uitbreekt (fear of missing out), waardoor er flink boven de vraagprijs wordt geboden.
Leuk voor de dienstdoende makelaar en nog leuker voor de verkopers.
Laatst werd er een ‘appartement van niks’ met een vraagprijs van € 145.000 uiteindelijk verkocht voor € 173.000.
Een verschil van € 28k. Dat is bijna 20% hoger!
Ga dat maar weer eens goed maken met een huur van 800 – 1000 euro…
Moet je het dan niet doen?
Nou, in ieder geval niet mee gaan met die gekte.
Het is natuurlijk wel logisch, want de tijd dringt voor beleggers: op 1 januari 2021 ga je zomaar 6% meer overdrachtsbelasting betalen.
Dat is ook weer jammer.
Toch is 6% extra belasting nog altijd minder dan die € 28k.
Bottom line: houd je hoofd koel en doe je rekenwerk.
Het is risicovol om met geleend geld te investeren in vastgoed
Investeren met geleend geld brengt uiteraard een risico met zich mee.
Dat is overigens best relatief, want er is uiteraard een onderpand: de woning zelf.
Onroerend goed met geleend geld geeft je de mogelijkheid om sneller te beginnen (je hebt minder kapitaal nodig) of om sneller verder te groeien met vastgoed (je kunt sneller opschalen).
Het risico is beperkt, want de bank neemt geen risico met jou.
Naast dat jij goed je huiswerk moet doen, doet de bank dat ook, natuurlijk.
Lees daarvoor ook deze blog: Archimedes snapte het
Je moet rijk zijn om te beleggen in vastgoed
Rijkdom kun je natuurlijk op twee manieren definiëren.
Rijk in de zin van muntjes op de bank.
Het is altijd goed om te weten wat jouw netto eigen vermogen is.
Lees deze blog hierover: wat ben je waard?
De andere vorm van rijkdom is die van een paar centimeter tussen je oren.
Het is onwijs belangrijk om bijzonder goed op te letten welke gedachtes en verhalen zich afspelen op die paar centimeter.
Want wanneer je rijke gedachtes hebt, zal de rijkdom aan de buitenkant slechts een kwestie van tijd zijn.
Lees daarover meer hier en hier
Rijk van binnen word je door
- de juiste boeken te lezen,
- de juiste persoonlijke ontwikkelingsprogramma’s te volgen, zoals een NLP-opleiding, en
- de juiste coaches in te huren.
Dus, eerst rijk van binnen dan pas rijk van buiten.
Onroerend goed en rendement – conclusie
Zijn we nu wat wijzer geworden?
Eén ding weten we zeker: er is vrijwel niemand miljonair geworden met alleen een spaarrekening.
Vrijwel alle miljonairs bezitten vastgoed voor de verhuur.
En natuurlijk kun je heel goede rendementen maken in het begin door goed in te kopen (zeer belangrijk!) en door meteen bij aanvang een goede huur te vragen.
Toch kan het zijn dat het bruto aanvangsrendement (BAR) niet om te juichen is.
Niet doen dan?
Dat ook weer niet.
Verhuurd vastgoed blijft een geweldige manier om passief inkomen op te bouwen.
Vastgoed is geen korte termijn strategie.
Je doet mee voor de lange termijn of je moet er simpelweg niet aan beginnen.
Lees deze blog voor meer: koop vastgoed en verhuur het
Vastgoed heeft mega voordelen:
- bescherming tegen inflatie
- waardestijging van het vastgoed
- terugkerende en voorspelbare inkomsten
- je mag elk jaar de huur verhogen!
Dat betekent dat onroerend goed en rendement in het begin misschien niet super is, maar je hebt wel een stabiele stroom van inkomsten opgang gebracht.
Maand in, maand uit.
Jaar in, jaar uit.
Dat is financiële zekerheid in eigen hand!
Dat is financieel leiderschap.
Veel succes ????
Richard ????????
