De huurder heeft het ook niet makkelijk Doe deze twee dingen | Geldslim

De huurder heeft het ook niet makkelijk

Natuurlijk klagen we weleens als vastgoed investeerder, maar de huurder heeft het ook niet makkelijk!
In dit artikel laat ik de andere kant zien.
Niet groots en meeslepend, maar het is goed om te weten dat je als vastgoed investeerder met echte mensen te maken hebt.

Voor de meeste investeerders is vastgoed een fantastische manier om rendement te maken op hun vermogen en om simpelweg een maandelijkse stroom van inkomsten op gang te brengen.

Er is geen enkele spaarrekening die zulke resultaten oplevert.

En vastgoed doet ook iets met je als verhuurder.
Iedereen die begint met investeren in vastgoed moet zich ontwikkelen als investeerder en meer nog als persoon.

Met name bij de eerste 5 – 10 panden doen de meeste investeerders het ‘werk’ zelf:

  • panden vinden en bezichtigen
  • onderhandelen met makelaars en kopers
  • hypotheek regelen met of zonder adviseur
  • naar de notaris
  • huurders vinden en selecteren
  • screenen van huurders
  • onderhoud van het pand, dus contacten met onderhoudsbedrijven aanhalen
  • soms zitting nemen in een VvE
  • dealen met gedoe
  • enzovoorts

Het lijkt allemaal makkelijk, maar dat is het niet.
Daarom is het heel verstandig daarin begeleid te worden door een ervaren mentor.

En toch, de huurder heeft het ook niet makkelijk!
Daar gaan we het hier over hebben.

Elite van Nederland

Je hebt op wat voor manier dan ook vermogen bij elkaar geraapt en een woning gekocht.
Een woning waar je niet zelf in gaat wonen, maar een woning die je gaat verhuren.

Top! Je bent vastgoed investeerder geworden.
Veelal betekent dit dat je al aardig wat kapitaal hebt opgebouwd voordat je hieraan begon.

Weet dat een gemiddeld gezin niet veel spaargeld heeft:

  • 25% van de Nederlandse huishoudens heeft (gemiddeld) meer dan € 39k
  • 50% heeft (gemiddeld) maximaal € 12k
  • En de rest kijkt naar een saldo van niet meer dan € 3k.

Dus, jij, met je vastgoedpand in de verhuur, behoort tot de elite van Nederland.
De elite van Nederland koopt vastgoed en verhuurt het aan de rest van de bevolking.

En wie huurt het dan?


Dit is een grove generalisatie: over het algemeen huren mensen die niet kunnen kopen.
Dat is niet helemaal en of altijd waar, natuurlijk.
Vandaar ook mijn opmerking aan het begin van die zin: dit is een grove generalisatie, een aanname.
Er zijn altijd redenen of omstandigheden waardoor iemand bij jou gaat huren.

Wellicht snap je het al: de vastgoed investeerder staat vaak sterker dan de doorsnee huurder.
En dat maakt het dat in Nederland de huurder goed beschermd wordt.
Als verhuurder kun je en mag je niet zomaar van alles doen met je verhuurpand – gelukkig maar.

En toch, de huurder heeft het ook niet makkelijk!

Verhuurder vs huurder: de basis


Laten we eerst eens kijken hoe de verhoudingen zijn.
Simpel gezegd: de verhuurder verhuurt en de huurder huurt.
Klaar.

Maar er komt veel meer bij kijken.
Als je verder uitzoomt en the bigger picture bekijkt dan ben je als verhuurder bezig met politiek en woonbeleid!

Huurprijzen stijgen fors en sociale huurwoningen verdwijnen van het veld.
Neem bijvoorbeeld de Rotterdamse koopmarkt.
Die is volledig op hol geslagen.
Met tientallen tegelijk een appartementje bezichtigen en stelselmatig overbieden met alsmaar stijgende prijzen.
Het zijn geen uitzonderingen meer.
Het is regel in 2020.

Hier kun je heel wat van vinden en niet over uitgepraat raken.

Maar als je puur kijkt naar de basis, hoe verhuurder en huurder zich tot elkaar verhouden dan is het niet meer dan dit plaatje:

Waarbij het eerste vanzelfsprekend is:
Je stelt jouw investering (de woning) beschikbaar zodat de huurder kan wonen.
De huurder levert daarvoor een tegenprestatie en dat is meestal in de vorm van een huurprijs.

Jij als verhuurder moet de huurder zoveel mogelijk met rust laten en woongenot bieden.
Dat betekent dat jij de woning levert zoals bij aanvang is afgesproken.

De huurder moet een goed huurder zijn.
In de wet is daar zelfs een artikel aan gewijd.
De letterlijke tekst van artikel 213 luidt als volgt:

De huurder is verplicht zich ten aanzien van het gebruik van de gehuurde zaak als een goed huurder te gedragen.”

Dat kun je vrij ruim interpreteren, maar de strekking is duidelijk en daar kun je ook op sturen.

Onderhoudsplicht

Het derde punt is de onderhoudsplicht van de verhuurder.
Als verhuurder ben je verplicht de tent in min of meer dezelfde staat te houden zoals bij aanvang van de overeenkomst is afgesproken.
Logisch, maar dat gebeurt niet altijd.

Wanneer de huurder minder genot ervaart doordat er iets mis is met de woning, moet de verhuurder dat herstellen.
De woning moet – op z’n minst – in de staat teruggebracht worden zoals was afgesproken.

De huurder moet jou altijd de gelegenheid geven om het onderhoud uit te laten voeren.
Het is namelijk in het belang van het behoud van de waarde van de woning.
Daarmee voldoe je aan punt drie van het lijstje, namelijk in stand houding van de woning.
Daar heeft de huurder ook recht op, want dat is wat jullie hebben afgesproken.

Nou, dat is nogal wat! Maar de huurder heeft ook een zorgplicht en een meldplicht.
Straks daar meer over.

 

Renovatie?

Let op bij renovatie, want dan gelden er totaal andere spelregels.
Renovatie is een breed begrip en komt er kortweg op neer dat je de woning gaat veranderen.
Dat doe je wellicht met de beste bedoelingen, maar kan grote gevolgen hebben.

Stel je gaat de badkamer grondig aanpakken, want dat mag ook wel een keertje na 20 jaar…
Het gerafelde douchegordijntje wordt vervangen door een mooie douchecabine met alles erop en eraan.
Nu je toch bezig bent, komt er ook maar een heerlijk bad in,
mooi raam dat aan alle kanten open en dicht kan,
die wc stond op een ongelukkige plek en
die wordt verplaatst naar een plekje buiten de badkamer.
Kortom het wordt badderen in weelde en genieten op het kleinste kamertje.

Leuk!

Maarrrr… we hebben het hier over een renovatie. Geen onderhoud.

Onderhoud is gericht op in stand houding.
Renovatie is gericht op verandering en verbetering.

En bij zo’n dergelijke renovatie kan de huurder wellicht tijdelijk niet douchen.
Dat kan bij het onderhoud misschien ook wel even niet, maar bij renovatie is er iets bijzonders aan de hand.
In het bovenstaande geval is tijdelijke verhuizing misschien wel nodig.

En wie denk je dat dat gaat betalen?
Je raadt het al: de verhuurder.

Stel dat je slechts gaat onderhouden en de huurder kan twee dagen niet douchen dan is dat vette pech voor de huurder.
Het woongenot is een paar dagen wat minder en dat mag de huurder in mindering brengen op de huurprijs, maar dan heb je het wel gehad.
Dat is overzichtelijk en kun je incalculeren.

Bij renovatie ben jij verplicht een alternatieve woonplek te vergoeden voor de tijd dat er niet volgens de beginafspraken gewoond kan worden.

Dus, denk heel goed na wanneer je gaat renoveren tijdens een verhuurperiode.
Ga bij voorkeur eerst onderhouden en ga renoveren wanneer er geen huurder in zit.
Dat scheelt je een hoop mogelijk gedoe.

Zorgplicht

De huurder heeft het ook niet makkelijk, want bij kleine gebreken mag ‘hij’ namelijk zelf eerst aan de bak.
Het was al kort eerder genoemd: de
zorgplicht.

De wet zegt hier letterlijk het volgende over:

“De huurder is verplicht te zijnen koste de kleine herstellingen te verrichten.”

Lees maar even mee in deze pdf: Link naar lijst met kleine herstellingen.
Hierin staat waar de huurder allemaal voor verantwoordelijk is.
En dat is een behoorlijke lijst!

Het is handig om je huurder dit te laten weten bij voorkeur aan het begin van de overeenkomst.
Deze lijst is niet gelimiteerd, maar geeft hooguit voorbeelden.
Dat is goed om te weten!

Wat zijn de criteria van de wetgever geweest?

  1. kan een huurder dit zonder noemenswaardige kosten herstellen?
  2. zijn de werkzaamheden onderhoudstechnisch eenvoudig (geen specialistische kennis nodig)?
  3. is het voor een huurder (letterlijk) bereikbaar?

Langs die meetlat worden al die kleine herstellingen gelegd.
En bij drie keer ‘ja’ dan mag de huurder dit zelf oplossen.
Met dit in het achterhoofd, klopt de titel van dit artikel aardig: de huurder heeft het ook niet makkelijk!

Want dit betekent dat er best veel op het bordje van de huurder terecht komt.
Zeker als je de lijst met kleine herstellingen erbij pakt.

De huurder is aansprakelijk


En de wet gaat zelfs nog een stapje verder want dat stelt dat de huurder aansprakelijk is voor (
alle) schade aan de ‘verhuurde zaak’.

Dat betekent dat de huurder het tegendeel moet bewijzen.
Dus, wanneer er schade of iets dergelijks optreedt, moet de huurder maar aantonen dat hij (of zijn mede-bewoners) het niet gedaan heeft.

In dat geval, kun je met een gerust hart en je handen op je rug je tent binnen wandelen en doodleuk vragen:

“hoe komt dat?!”

Laat de huurder het maar uitleggen.
Tenzij de huurder kan aantonen dat het volledig buiten zijn schuld is gebeurd, is hij aansprakelijk.

Dit is vervelend wanneer er gedoe is.
Daarom – net als bij de zorgplicht – vertel dit vooraf en desnoods leg vast dat jouw huurder dit begrepen heeft.
Daarmee voorkom je een boel gedoe, want op zo’n moment is het zelden nog gezellig.
Dan helpt het als je jouw briefje met handtekeningen kunt laten zien.

Wettelijk is het niet nodig want in het huurrecht staat dit namelijk duidelijk beschreven.
Maar de meeste mensen kennen de wet niet (ondanks dat je wel geacht wordt de wet te kennen!).

Samenvatting


De huurder heeft het ook niet makkelijk. Dat is de strekking van dit artikel.
Wij als vastgoed investeerders klagen weleens dat de huurder aan alle kanten wordt beschermd.

Dat is ook zo.

 

En gezien de verhoudingen is dat ook oké.
De investeerder / verhuurder wordt gezien als de sterkere partij in deze overeenkomst.

Het gebeurt soms dat de huurder misbruik maakt van die positie en bij elke wissewasje aanklopt voor een vergoeding en genoegdoening.

Maar wanneer je goed weet wat jouw rechten en plichten zijn, kun je ook duidelijkheid verschaffen naar de huurder.
Doe dit voorafgaand aan het huurcontract.
De scheelt je een hoop gedoe.

Twee dingen die je kunt doen. Niet nodig. Wel slim.

  • Dus vertel over de onderhoudsplicht en deel de lijst met voorbeelden.
  • En leg uit dat de huurder in beginsel aansprakelijk is voor alle schade.

Het is namelijk jouw taak om de woning beschikbaar te stellen en
deze in stand te houden zoals jullie bij het aangaan van de overeenkomst hebben afgesproken.

Feitelijk is het ook omgekeerd: de huurder moet de tent ook in stand houden door kleine herstellingen te doen waar dat noodzakelijk is.

En hij moet melding doen van andere zaken die niet ‘klein’, makkelijk of niet goedkoop zijn te herstellen.

Dat scheelt weer een hoop kopzorgen!

Dat is financieel leiderschap.

Dat is financieel leiderschap.

Veel succes 🍀

Richard 💪🎯

 

Word ook Geldslim

Benieuwd naar meer? Volg me op LinkedIn!

e-boek Geldslim in 3 stappen

Gratis e-boek "Geldslim in 3 stappen"

Geldslim draait op SYS Platform SYS Platform - Platform voor Coaches & Opleiders