Deelname verplicht welkom bij de vve

Deelname verplicht: welkom bij de VvE

Wanneer je een appartement bezit dan is deelname verplicht: welkom bij de VvE.
Het zou eigenlijk V-VvE moeten heten: de Verplichte Vereniging van Eigenaars (VvE).

Er is geen ontkomen aan.
Als eigenaar moet je lid zijn van de VvE. In Nederland bestaat er zoiets als vrijheid van deelneming aan een vereniging of club, behalve de VvE, dus.

Deelname verplicht: welkom bij de VvE. Je wordt met open armen ontvangen.
Toch is het niet altijd de leukste vereniging waar je met een biertje en bitterbal een gezellig avondje tegemoet gaat.
Dit is anders.
Dit is serious business. 

En als vastgoed investeerder zit je hier natuurlijk allemaal niet op te wachten.
Maar een goed geleide VvE kan ook heel prettig zijn.

In dit artikel nemen we de hoofdpunten door en we gaan ook kijken wat wij aan de VvE hebben.
Hoe kunnen we de VvE gebruiken als vastgoed investeerder. 

Maar we beginnen eerst met een saaie inleiding. 

Deelname verplicht: welkom bij de VvE

Als je een huis koopt dan staat dat op een stukje grond.
Dan is het vrij duidelijk.
Je bent (meestal) eigenaar van de grond en van de stapel stenen die erbovenop staan.
Behalve met je gezinsleden, hoef je over het algemeen niets te delen.

Met een appartement is dat anders. Jouw flatje maakt onderdeel uit van een groter geheel.
Jouw flatje staat mogelijk niet eens op de grond, maar bungelt ergens op de zesde verdieping uitkijkend over de mooie omgeving.

Je bezit samen met de andere eigenaren die hele stapel stenen en jij bent slechts eigenaar van dat ene appartementje.
Die torenflat is opgesplitst in kleine units.
En om bij jouw appartement te komen, moet je mogelijk door ruimtes heen die je deelt met de andere bewoners en eigenaren. 

Dat moet goed geregeld worden.
Het is belangrijk dat iedereen weet wat zijn eigendom is en welke ruimtes gedeeld worden.
Oftewel, wat zijn de gemeenschappelijke ruimtes en wat niet. 

Voor elk gebouw dat opgehakt wordt in kleinere units bestaat daarom een VvE. Deelname is verplicht.
Ook al heb je er niet om gevraagd.
Toch ben je een soort aandeelhouder van dit gebouw.       

Daarmee heb je een recht gekocht op het gebruik van een appartement.
En dat recht is met koop en verkoop overdraagbaar.

Goed geregeld in de VvE

Er zijn flink wat juridische documenten waarin staat hoe het gebouw is gesplitst. 

Gelukkig hoef je daar meestal niets mee te doen, want dat is allemaal geregeld door een notaris.
De notaris heeft de vereniging opgericht met de akte van splitsing.

Bij aankoop van je appartement horen dan ook deze documenten:

  • Splitsingsakte
  • Splitsingsreglement
  • Huishoudelijk reglement

Splitsingsakte

De splitsingsakte vertelt hoe het pand is opgehakt in kleinere units en wie waar recht op heeft.

Dit staat er in ieder geval in:

  • De locatie van het gebouw en de grond (de splitsingstekening).
  • Een omschrijving van wat er allemaal bij het gebouw hoort, en welke delen gemeenschappelijk zijn en welke privé.
  • Hoe de appartementsrechten bij het Kadaster zijn vastgelegd en wie de appartementseigenaar is.
  • Welk splitsingsreglement van toepassing is.

Splitsingsreglement

Dit reglement bepaalt de rechten en plichten van een VvE en de eigenaren. 

Hierin staan een aantal bepalingen:

  • de financiële lasten voor de appartementseigenaren
  • hoe gaan de eigenaren op met de gemeenschappelijke ruimtes
  • hoe is het gebouw verzekerd
  • de oprichting en statuten van de VvE
  • het stemrecht van de eigenaren

En belangrijk voor vastgoed investeerders is dat ook in dit reglement vermeld staat of je je appartementje mag verhuren (of niet).
Soms staan er ook beperkingen in voor kortdurende verhuur zoals voor korte tijd aan toeristen verhuren.
Denk bijvoorbeeld aan Airbnb.

Huishoudelijk reglement

In het huishoudelijk reglement staan de spelregels van het gebouw.
Hierin staan allerlei dingen om het woonplezier van de bewoners te waarborgen en dat het gebouw er enigszins netjes uit blijft zien. 

Dit gaat bijvoorbeeld over het ophangen van reclame aan jouw stukje eigendom,
mag je harde vloeren leggen (in verband met geluidsoverlast),
mag je je schone was aan je balkonnetje hangen en
waar mag je je scootmobiel parkeren. 

Hier kunnen de VvE’s lekker losgaan zolang het maar niet in strijd is met het splitsingsreglement.

De VvE is een echt clubje

De VvE is een echt clubje en moet ook een boel regelen.
Bijvoorbeeld:

  • inschrijving bij KvK
  • het aanleggen van een reservefonds voor onderhoud
  • het afsluiten van een opstalverzekering (met glasverzekering) en een aansprakelijkheidsverzekering

En dat echte clubje van jou heeft dan ook een bestuur.
Dat bestuur heeft een flinke lijst van taken,
het vergadert en neemt beslissingen,
het maakt plannen en begrotingen en
regelt vergaderingen waarbij de aandeelhouders aanwezig mogen zijn om te stemmen over die plannen. 

Daarnaast is er een kascommissie die onderzoekt of het financiële beheer van de VvE wel oké is. 

Je kunt het bestuur ook aanspreken, want meestal zijn het mede-eigenaren die in jouw gebouw wonen. 

Met name het tweede punt is belangrijk voor jou als mede-eigenaar: het aanleggen van een reservefonds voor onderhoud.
Er moet daarvoor een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) zijn of er moet een fonds aangelegd worden ter waarde van 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw. 

En let op, check je eigen VvE, want op 1 januari 2021 moeten alle VvE’s het reservefonds volgens deze norm op orde hebben.

Wat kost dat?

Elke vereniging kost geld.
Geen enkel lidmaatschap is gratis.
Deze ook niet. Je krijgt er ook wat voor terug.

Bij deze vereniging is dat geen spelplezier, bitterballen of ander vertier.
Bij deze vereniging worden wel veel dingen goed geregeld.
Althans dat is de ambitie van veel VvE’s. En de regels maken dat ook mogelijk. Soms is het wel ingewikkeld.

De contributie aan deze club betaal je maandelijks in de vorm van servicekosten.
Met de servicekosten worden de lasten van de VvE gedekt. 

Hieronder vallen:

  • de verzekeringen
  • het periodiek onderhoud
  • een reservering voor groot onderhoud
  • elektriciteit, verwarming en schoonmaak van de gemeenschappelijke ruimtes en
  • waar van toepassing watergebruik en verwarmingskosten van de woning zelf

Het bestuur doet een voorstel van de hoogte van het bedrag op basis van de financiële gegevens.
Tijdens de ledenvergadering kunnen de appartementseigenaren hierover stemmen.

Servicekosten en verhuurder

De verhuurder betaalt alle servicekosten.
Het zijn eigenaarsdingen. 

Het is in het belang van jou dat die torenflat verzekerd is.
Het zal je maar gebeuren dat een vliegtuig een verkeerde afslag neemt en per ongeluk jouw woonkamer binnenkomt ronken.

Deelname verplicht: welkom bij de VvE

Onderhoud?
Ja, je zit misschien niet direct onder het dak, maar onderhoud gaat over veel meer dan het dak.
En naast onderhoud kan het ook om verbeteringen gaan, zoals dubbel glas of andere energiebesparende maatregelen.

En is er toch wat aan de hand, dan wordt je niet verrast met een collectebus van de voorzitter bij je deur.
Nee, dan is een reservering waaruit geput kan worden.
Allemaal kosten voor de verhuurder en in het belang van de verhuurder.

Maar… er zijn ook kosten waarvoor je kunt kiezen om die door te belasten aan jouw gelukkige huurder.
Je berekent natuurlijk een ‘kale’ huurprijs voor jouw appartement. Lees hier hoe je die kunt bepalen.

En daarbovenop mag je een deel van de servicekosten optellen.
Niet alles, maar wel het deel wat je zou kunnen labelen als gebruikerskosten.

Dat zijn dus de kosten voor elektriciteit, verwarming en schoonmaak van de gemeenschappelijke ruimtes.

Bij sommige appartementsgebouwen is er een centraal geregelde verwarming: blokverwarming.
Dan mag je die kosten ook doorrekenen aan je huurder. 

Uiteraard moet je deze kosten wel aannemelijk kunnen maken met een specificatie.
Dat gaat je wel lukken met een beetje hulp van de VvE.

Nog 2 belangrijke dingen over de VvE

 

Punt 1:

Nog voordat je een appartement koopt zorg dat je voldoende inzage krijgt in de financiële stand van zaken van de VvE.
Als de VvE tekorten heeft opgelopen, er lopen leningen of ander achterstallig financieel gedoe dan kan de VvE onder andere bij jou aankloppen om het gat te dichten. 

Als er stront aan de knikker is, wil je dit niet hebben.
Meestal loopt dit al heel lang en ben je straks met een bodemloze put bezig.
Heel goed uitkijken en bij voorkeur: Niet Doen!

Punt 2:

Het eerste was een hoofdpijnpunt, maar wel eentje om in de gaten te houden.
Het tweede is juist weer een kans!
Want als lid van deze verplichte club – welkom bij de club – kun je de vergaderingen ook bezoeken.
Je kunt namelijk een heleboel leren tijdens zo’n vergadering. 

Ten eerste heb je stemrecht en kun je die laten gelden.
Doe dat dan ook. Maak er gebruik van.

Ten tweede weet je wie de andere eigenaren van je gebouw zijn.
Dit kan onwijs handig zijn, want wellicht is er wel een een eigenaar bij die een keer zijn appartementje aan jou wil verkopen.
Bouw dan ook goede relaties op.
Dit zijn de makkelijkste off the market deals ever!

Zie ook dit artikel hierover: beleggingspanden vinden.

Ten derde gaat die goede band met de mede-eigenaren je ook helpen jouw pand te ‘bewaken’.
Zij kunnen een oogje in het zeil houden en jou op de hoogte brengen van dingen die er spelen.
Altijd handig!

Tenslotte je kunt je mede-eigenaren ook inzetten voor het vinden van nieuwe huurders.
De voornaamste reden waarom mensen verhuizen en weggaan is overlast.
Daarom is de kwaliteit van de huurder belangrijk.
Dat is dus ook belangrijk voor de andere eigenaren.
En als je dat uitlegt, zijn de meeste mensen meestal bereid om jou te helpen, want het is ook in hun belang.

Maak hier dan ook gebruik van want je maakt het jezelf zoveel makkelijker!

Samenvatting

Welkom bij de VvE – deelname verplicht! 

Als appartementseigenaar ben je meteen ongevraagd lid van deze vereniging. 

En de VvE regelt heel veel en dat scheelt je een hoop kopzorgen. Je hoeft er ook niet zoveel mee, behalve de twee punten:

  1. voordat je een appartement koopt, check de financiële gezondheid van je cluppie. Dat kan een dealbreaker zijn.
  2. gebruik de VvE in je voordeel: voor het vinden van nieuwe panden en voor het vinden van huurders.

Dat is financieel leiderschap.

Veel succes 🍀

Richard 💪🎯

Geldslim draait op SYS PlatformSYS Platform - Websites voor coaches