Goede huurders zijn goud waard. Zij maken immers elke maand geld naar jou over in ruil voor woongenot. Ik vind dat je dan de (morele) plicht hebt om voor een goede woning te zorgen.
Hier verschillen de meningen nogal over. Maar in mijn optiek helpt het als je voor een goede woning zorgt die voldoet aan een paar basale eisen:
- Er is een kachel
- Het licht kan aan
- Er is water
- En het dak lekt niet
Zorg dat de voorzieningen veilig en up to date zijn.
Zorg voor werkende brand- en CO2 melders.
Kleine moeite, maar geeft toch een goed gevoel.
Ik zou een stapje verder gaan dan deze simpele dingen die iedereen doet. Dat maakt namelijk dat je goede huurders krijgt, dat jouw goede huurders blijven en dat ze ook netjes met jouw woning omgaan.
In een ander artikel zal ik hier dieper op ingaan.
Waarom zijn goede huurders belangrijk?
Wat is het verschil tussen een goede huurder en een slechte huurder?
Hoe voorkom je dat je een slechte huurder in je woning krijgt?
Goede huurders zijn onwijs belangrijk
Waarom? Je geeft iemand voor langere tijd toegang tot jouw bezit en eigendom: jouw beleggingspand.
Hier heb je misschien wel jaren voor gespaard of hard voor gewerkt. Je wilt natuurlijk niet dat iemand dat in korte tijd naar de kloten helpt:
- De waarde van jouw belegging daalt,
- Je krijgt veel extra (herstel) kosten erbij en
- Als er gedoe is, krijg je je huurder er niet zomaar uit. Ze worden goed beschermd.
- Ik weet niet hoe het jou vergaat, maar ik zou daar ook stress van krijgen.
Genoeg redenen om dit te voorkomen.
Veel mensen zeggen dat het verschil tussen een goede en slechte huurder heel simpel is:
betaalt hij of zij netjes de huur elke maand?
Dat is uiteraard een belangrijk criterium. Het is het belangrijkste criterium! En het is belangrijk dat de huur nu en ook in de toekomst wordt betaald.
Wooncorporaties hebben vaak tientallen zo niet honderden woningen in een bepaalde omgeving. Een wooncorporatie richt zich op het beschikbaar stellen van woonruimte voor mensen met een smalle beurs.
Jij als private investeerder hebt een ander doel met je belegging. Wat het ook is, het is anders dan die van de wooncorporatie en meer gericht op bescherming, behoud en maximalisering van je investering.
Dat maakt dat een goede huurder essentieel is. Een goede huurder is meer dan iemand die maandelijks geld naar jou overmaakt.
Je gaat voor lange(re) tijd een relatie aan met iemand. En die ander wordt door de wet goed beschermd. Terecht, natuurlijk, maar soms vervelend!
Jij hebt grote invloed op het vinden van een goede huurder, want jij mag je huurder uitkiezen.
Er is geen wachtlijst, je hebt niet te maken met urgenties of wat dan ook.
Dus, wie kies je in je woning?
Je selecteert natuurlijk iemand die
- de huur nu en straks kan betalen,
- iemand die bereid is goed voor jouw belegging te zorgen,
- iemand die simpelweg een beetje leuk is.
Heel veel van die dingen kun je aan de voorkant sorteren. Dat is niet altijd gemakkelijk, maar wel noodzakelijk.
Hoe voorkom je dat je een slechte huurder krijgt?
De woningnood is dramatisch hoog in Nederland. Als je een oproep ergens plaatst heb je in no-time tientallen aanvragen voor jouw woning.
Het simpele feit dat deze mensen nu een woning nodig hebben is niet voor niets.
Heel vervelend voor de persoon in kwestie, maar er is altijd iets aan de hand.
Vaak is het ook iets simpels.
Laatst had ik een jong stel dat het heel gezellig had met elkaar en nu graag samen wilden wonen. Dat is niet zo gek. Sterker nog, heel leuk, zelfs!
Maar je komt ook andere redenen tegen: echtscheidingen, uit-huis-zettingen, faillissementen, verlies van werk of baan, gedoe met justitie (!), noem maar op.
Deze mensen willen graag jouw woning huren, maar jij wilt ze niet.
Dus, maak eerst een zorgvuldige selectie procedure en vind iemand die een formele screening voor je kan doen.
Vraag bijvoorbeeld via je makelaar een ‘woontoets’ aan.
Hiermee krijgt de aspirant huurder een inlogcode om met name financiële gegevens te uploaden.
Let op: behalve civielrechtelijke uitspraken wordt de toekomstige huurder niet gecontroleerd op een crimineel verleden of iets dergelijks.
De uitslag van zo’n screening is een simpel stoplichten systeem:
rood, oranje of groen.
Ik vertel mijn aspirant huurders altijd dat ik de inhoud niet te zien krijg behalve de kleuren op diverse onderdelen. Ik vertel ook VOORAF dat rood en oranje een no-go is en we gaan slechts verder praten als alles groen is.
Met deze boodschap schrik je direct bepaalde huurders af. En dat is precies de bedoeling!
Waar vind je nou een goede of geschikte huurder?
Nu je begrepen hebt dat het essentieel is voor jouw investering en cash flow dat je een goede huurder moet hebben en geen lapzwans of zo iets, wordt het zaak om de goede huurder te vinden.
Jouw huurders zijn altijd mensen ‘in nood’. Er is iets gebeurd en ze hebben op korte termijn een woning nodig.
Jouw woning is niet meteen een lange termijn strategie voor jouw toekomstige huurder, maar kan het wel worden als je dat wilt.
Als jij regelmatig goed onderhoud pleegt en je zorgt ook goed voor je huurder dan kan jouw huurder er wel voor kiezen om meerdere jaren te blijven. In mijn optiek is dat het meest ideale.
Kijk wel naar het soort ‘nood’. Een faillissement is niet waar jij per se de reddende engel voor moet zijn. Waarschijnlijk zal dat ook niet gebeuren want je huur zal te hoog zijn. Daar zijn de woningcorporaties voor.
Waar vind je goede huurders?
Drie eenvoudige manieren:
1. Zoek de huurder dichtbij ‘huis’
Ja, potentiële huurders bevinden zich soms letterlijk dichterbij dan je denkt: in of via je eigen netwerk!
Ongemerkt ken je een hoop mensen: familie, vrienden, kennissen, sportclubs, businessclubs, mensen die je kent uit netwerkbijeenkomsten, je eigen buren, et cetera.
Dat zijn waarschijnlijk niet direct mensen die van jou willen huren, maar zij hebben ook weer een netwerk waar misschien wel mensen op zoek zijn naar een woning.
Kortom, maak gebruik van je netwerk.
Mensen die je kent en vertrouwt, kunnen je soms de beste huurders aanbevelen.
Dit is super waardevol. Jij krijgt een geweldige huurder en jouw relatie met de persoon die de huurder heeft aangebracht, krijgt daardoor soms ook een boost. Dat is een mooie bijvangst.
2. Vraag het aan de andere bewoners om jouw pand
Dit is mijn favoriete manier om goede huurders te vinden. Vraag het letterlijk aan de mensen die naast jouw beleggingspand wonen.
Bijna niemand doet dit, maar wat denk je dat het oplevert? Juist, een goede huurder die ook nog eens gewenst is in de buurt!
Ik vraag de buurtbewoners dan ook:
- “Ken je iemand die een woning zoekt?”
- Bij ‘ja’ vraag “zou je die ook naast willen hebben?”
Als het antwoord weer ‘ja’ is, dan ga je met die persoon in gesprek.
En als jullie eruit komen dan is dat dubbele winst: je buren zijn blij, je huurder is blij en de hele buurt kan er echt leuker op worden.
Jij kunt ook blij zijn, want je hebt zojuist veel tijd bespaard en je hebt jezelf een goede nachtrust bezorgd!
Bij koop en verkoop gaat dat anders:
vorig jaar is er bij ons in de buurt een huis verkocht en daar zitten nu mensen in die kippen houden en… ja, ook een haan!
Op een boerderij lijkt me dat zeer gepast, maar in mijn wijkje met doorzonwoningen is zo’n schorre haan minder feestelijk.
Dus, als de buren van jouw beleggingspand enige vorm van inspraak krijgen dan draag je bij aan een leuke buurt en je bouwt onwijs veel krediet op als verhuurder.
Ik heb 6 van de 12 appartementen in een blok (straks komt 7, 8 en 9 ook in mijn portefeuille).
Vier van de zes huurders hebben elkaar aan een woning geholpen. Stuk voor stuk zijn dat leuke mensen die bereid zijn de ander een keertje te helpen als dat nodig is.
Dit klinkt natuurlijk heel kneuterig. Dat is het misschien ook wel, maar stel je het omgekeerde eens voor: burenruzies, lawaai, bij elkaar vuilnis dumpen, elkaar het licht niet in de ogen gunnen – zo kan het ook wel eens gaan. Dat wil je natuurlijk helemaal niet. Dat levert alleen maar gedoe voor jou op.
3. Zet een advertentie op Facebook of Marktplaats
Mochten de vorige tips geen goede huurder opleveren dan kun je nog een advertentie op Facebook of Marktplaats zetten.
Het grote voordeel hiervan is dat je binnen een dag een volle mailbox hebt met aanvragen.
Nadelen zijn er ook: grote kans dat je die mensen niet kent. Dat is geen probleem als je je screening echt goed op orde hebt.
Ik heb weleens een horror-huurder gehad via een Marktplaats advertentie. Het leek allemaal leuk en aardig, maar ik heb er zoveel gedoe mee gehad en dat wil je natuurlijk voorkomen.
Marktplaats treft geen enkele blaam, want achteraf gezien was het mijn eigen schuld: ik had vooraf mijn huiswerk niet goed gedaan.
Maar goed, dat is voor een andere blog!
Natuurlijk kun je ook nog gebruik maken van een verhuurmakelaar, maar als je het zelf wilt doen (en dat scheelt toch weer geld) dan zijn dit de drie tips waar je goede huurders kunt vinden:
- Je eigen netwerk
- Via de bewoners naast je beleggingspand
- Facebook of Marktplaats
Dat is financieel leiderschap.
Veel succes ????
Richard ????????
P.s. meer weten, neem even contact met me op
