Stel nou dat je een leuk appartement hebt gevonden, je komt eruit met de verkopende partij, tekent de koopovereenkomst, je laat het pand taxeren voor de hypotheekaanvraag en dan blijkt er gedoe met splitsingsakte te zijn.
Is dit een probleem? En zo ja, wat nu?
In dit artikel ga ik twee echt gebeurde situaties bespreken die beiden tot gedoe hebben geleid.
En gedoe met dit soort dingen betekent altijd extra kosten, stress, negatieve energie en tijdsverlies.
En gelijk maar het antwoord op de vraag: ja, dit is een probleem!
Compliment
Ten eerste een compliment voor de taxateur, want voor beide situaties was het de taxateur die de fout aan het licht bracht.
In de eerste situatie was er een fout die al jaren bestond en gek genoeg heeft niemand die opgemerkt.
In de tweede situatie ging het om een verschil met het werkelijk gebruik van een pand en wat daarover in de splitsingsakte was vastgelegd.
De splitsingsakte
De splitsingsakte is een behoorlijk onleesbaar document. Althans voor mij en dat is vanwege de juridische bewoordingen. Het heeft vaak veel verwijzingen naar andere passages, artikelen en wetten. Het leest niet lekker weg.
Koop je een appartement of iets wat daar op lijkt, dan heb je altijd te maken met zo’n splitsingsakte.
Heb je een groot gebouw en wil je dat in kleine stukjes verkopen en of verhuren dan heb je te maken met een splitsingsakte.
Je knipt het hele gebouw als het ware op in kleine delen en je geeft kopers of huurders toegang tot dat deeltje.
Dat moet goed afgestemd en afgesproken worden waartoe eenieder toegang tot heeft.
Mensen hebben de neiging zichzelf meer eigendom toe te rekenen dan daadwerkelijk het geval is.
Neem een gemiddelde nieuwbouwwoonwijk met rijtjeswoningen, biedt openbare parkeervakken aan en mensen gaan het parkeervakje bij hun voordeur claimen.
Beetje triest, maar blijkbaar werken mensen zo.
Dus, bij een groot gebouw met mogelijk een gemeenschappelijk ruimte moeten zaken goed beschreven worden anders ontstaat er geheid gezeik.
De notaris beschrijft dat nauwkeurig en op zo’n manier dat het niet op meerdere manieren geïnterpreteerd kan worden.
Conclusie: ingewikkelde taal. Wel nodig!
Casus 1:
De splitsingsakte komt niet overeen met de splitsingstekening
Naast dat er een beschrijving is van de manier van opsplitsen van zo’n gebouw, is er ook een tekening.
Een plaatje maakt het altijd duidelijker dan al die woorden: de splitsingstekening.
Eerder had ik zelf een appartement gekocht.
Dat gebouw is begin jaren 70 neergezet.
Best lelijk gebouw, maar goed.
Het staat er al 50 jaar en still going strong!
Ik verhuur dat appartement met veel plezier.
Cash betaald en de hele overdracht verliep soepel en vlekkeloos.
Toen kreeg ik de mogelijkheid om nog een appartement in datzelfde gebouw te kopen.
Zo’n off market buitenkans laat je niet gaan natuurlijk.
Deze keer had ik wel financiering nodig.
Koopovereenkomst getekend en gelijk de taxateur ingeschakeld, want de bank wil een taxatierapport.
Zoals gezegd, bestaat het pand al zeker 50 jaar en de meeste bewoners zijn vrij jong.
Dat betekent dat op z’n minst een paar appartementen van eigenaar zijn gewisseld.
Mogelijk wel heel veel zelfs.
Toen kwam mijn taxateur met de mededeling dat de splitsingstekening niet klopte met de splitsingsakte…
Je zou geneigd zijn te zeggen dat de taxateur het onjuist heeft gelezen of niet goed geïnterpreteerd heeft, maar ik zal je die discussie besparen.
Taxateur had gelijk
Je voelt het aankomen: de taxateur had gelijk.
Dat hield in dat alle hypotheken onjuist waren afgegeven.
Volgens de taxateur waren er twee mogelijke oplossingen:
- Iedereen pakt zijn/haar spullen op en gaat in het juiste appartement zitten of
- We beleggen een bijzondere VVE ledenvergadering en gaan – na toestemming van 80% van de leden – de spullen bij de notaris corrigeren.
Het was een lange vergadering, maar uiteindelijk hebben we toch voor de 2e optie gekozen ondanks dat een aantal bewoners het wel zag zitten om te verhuizen 😂
Nee, daar zat niemand op te wachten, natuurlijk.
Gevolg: documenten aanpassen, veel tijd en kosten en voor mij extra stress, want ik had te maken met een deadline.
Toch opvallend dat die door geen enkele makelaar, een andere taxateur of notaris was opgevallen.
Eind goed, al goed en pluim voor mijn taxateur.
Casus 2:
De splitsingsakte komt niet overeen met het werkelijke gebruik
De tweede casus is nog bijzonderder, maar mogelijk niet uitzonderlijk.
Hier is de situatie:
Twee winkels, een kelder en ruimte boven de winkels. Vrij simpel.
De ruimtes boven de winkels worden verhuurd als woonruimte.
De kelder is opgesplitst in verschillende ruimtes.
Die ruimtes worden worden verhuurd als tijdelijke oefenruimtes voor bijvoorbeeld muzikanten, zang en theater-dingen.
Er zijn huurcontracten voor alle ruimtes.
En de verkoopprijs is prima in verhouding tot de jaarlijkse huuropbrengst: BAR +8%. Keurig in deze tijd.
Koopovereenkomst getekend, bouwtechnische keuring is aangevraagd en de taxateur is gebeld.
De taxateur ontdekt een potentieel probleem:
het pand is aangemerkt als commercieel vastgoed zonder een woonbestemming.
Oh shit.
Gevolgen
Hartstikke vervelend voor de financiering, want:
- De meeste geldverstrekkers financiering minder dan bij een pand met een woonbestemming.
Dat is niet heel gek want het risico is voor de geldverstrekker groter.
Kijk maar om je heen, de leegstand van winkels is behoorlijk. - De meeste geldverstrekkers hanteren hogere rentes voor commercieel vastgoed in plaats van vastgoed met een woonbestemming.
Dubbel vervelend.
Ik wou bijna zeggen, klote…!
Behalve dit financieringsprobleem is er nog een ander probleem:
Het pand wordt niet gebruikt op de manier zoals staat beschreven in de splitsingsakte.
Oplossing:
- Huurders eruit en op zoek naar huurders die de ruimte gaan gebruiken volgens de akte of
- Pas de akte aan.
Uiteraard, wordt er voor optie 2 gekozen, want juist die huurders zorgen ervoor dat het rendement een beetje oké is en zij vormen de minste bedreiging voor leegstand.
Die creatievelingen in de kelder zorgen niet voor het rendement.
Dat is eerder liefdadigheidswerk. Ook belangrijk.
De winkel bracht wel wat op, maar met al die corona-shit, kwam deze ondernemer aankloppen met de vraag voor een – tijdelijke – huurverlaging.
Bij woningen heb je dat zelden of nooit.
Als koper kun je niet de splitsingsakte wijzigen, want je bent geen eigenaar.
Alleen eigenaren kunnen dat ingang zetten met hulp van een notaris.
En dit grapje moet wel snel geregeld worden.
Zo niet, dan hebben we te maken met de pijnpunten rondom de financiering.
Kortom, leuke casus, maar niet leuk om mee te maken.
Fouten en kansen
Iemand heeft hier behoorlijk zitten slapen, natuurlijk.
En omdat de woningnood best groot is, hoor je huurders hier niet over.
Sterker, zij weten het misschien niet eens.
Maar de verkoper had dit moeten weten.
Net zoals de makelaar, lijkt mij.
Overigens biedt dit wel kansen, want als koper heb je toch een stevig probleem wanneer je dit gefinancierd wilt krijgen.
Laat staan dat je het netjes en fatsoenlijk voor je huurder geregeld wilt hebben.
Deze investeerder wil een flinke upgrade doorvoeren in de woningen, want de voorzieningen zijn behoorlijk gedateerd.
(Wel even opletten geblazen met wat handig is op dit gebied.)
Toch, vreemd dat dit nooit aan het licht is gekomen…
De koper zou af kunnen haken, maar in dit geval ziet de koper een kans.
De taxateur heeft het al getaxeerd en is uitgegaan van de situatie die hoort bij de splitsingsakte.
En op basis daarvan is de waarde zelfs goed.
De koper gaat nu met de verkopende partij in gesprek om een flink deel van de vraagprijs eraf te krijgen, want hij blijft een financieringsuitdaging hebben.
Als de verkoper akkoord gaat en het is allemaal rond, dan gaat de verkoper direct de splitsingsakte aanpassen.
Dat kost wel geld, maar dat heeft hij dan al ruimschoots terugverdiend met de verlaging van de koopprijs.
Daarbij komt dat het pand dan niet volledig meer commercieel vastgoed is en hij die zogenaamde ‘overwaarde’ weer kan gebruiken voor een volgend object.
Het is enigszins gedurfd en er zitten nog een paar haken en ogen aan die hier niet zijn besproken.
Samenvatting
De splitsingsakte is met name een juridisch draak van een document voor ons als leken.
Toch, is dit een bijzonder belangrijk document.
Ga er dan ook niet zomaar vanuit dat het klopt met de werkelijke situatie.
Lees het zelf goed door of laat het je taxateur en notaris dit goed uitleggen aan je.
Met goed fatsoen kun je je niet beroepen op onwetendheid.
Je krijgt dit document meerdere malen te zien tijdens het koopproces en zo ben je er juridisch gezien mee bekend.
Dat is financieel leiderschap.
Veel succes 🍀
Richard 💪🎯
