Je hebt vastgoed om te verhuren.
Waarom?
Je wilt je geld aan het werk zetten in plaats van andersom. Kortom, je hebt de stappen in vastgoed gezet. Heel goed!
Maar je bent er nog niet!
Je passieve stroom van inkomsten komen op gang als je huurder maandelijks geld uit zijn portemonnee haalt en in jouw broekzak stopt.
Keer op keer.
Maand na maand en het liefst jaar na jaar.
In principe is dit je doel:
voor nu, later en tot in den eindigheid passief inkomen uit je vastgoed.
Hoe?
Je kunt je vastgoed op verschillende manieren verhuren:
- Via AirBnB
- Aan expats
- Andere vormen van korte verhuur
- Of juist voor een langere termijn
Alle vormen hebben voor- en nadelen.
Ik kies voor de laatste manier: lange termijn.
De reden waarom ik dat doe is dat ik zo min mogelijk tijd kwijt wil zijn met mijn vastgoed.
Uiteraard zijn er mogelijkheden om alles uit te besteden en bij een bepaalde vastgoed portefeuille is dat zeker aan te raden.
Nu (met slechts 7 appartementen – begin 2020) kies ik er nog voor om dit zelf te doen.
Mijn subdoel:
Ik wil goedbetalende huurders die gelukkig zijn en lang blijven.
Het doel is wellicht vanzelfsprekend en toch valt misschien direct op dat ik het woord ‘gelukkig’ erbij heb gezet.
Ik heb niet veel invloed op het geluk van mijn huurders, maar ik kan er wel aan bijdragen.
Hoe?
- Zorgen voor een goede woning die voldoet aan de verwachtingen
- Zorgen voor tijdig onderhoud
- Problemen zo snel mogelijk oplossen
- Een bepaalde mate van relatiebeheer/management
3 stappen om ons doel te bereiken
- vind een goede huurder – zie blog ‘drie tips voor het vinden van goede huurder’
- zorg voor een degelijke screening
- maak goede afspraken en leg deze vast in de huurovereenkomst
1. Vind een goede huurder
In mijn eerdere blog ‘drie tips voor het vinden van goede huurder’ heb je een paar tips hiervoor gekregen.
Dit is slechts de eerste stap, want de woningmarkt is nog altijd krap.
De vraag is groter dan het aanbod. Dus, je zult makkelijk en snel kandidaat huurders vinden.
Dat is je probleem niet.
Zorgvuldig selecteren. Dat is je uitdaging.
Want let op: je hebt te maken met artikel 1 uit de grondwet:
discriminatie op welke grond dan ook is verboden.
Maak daarom gebruik van die tips uit mijn blog om het jezelf makkelijker te maken.
2. Zorg voor een degelijke screening
De screening die ik doe, bestaat uit drie fases:
- De vragenlijst
- De NVM woontoets
- Kennismaking en interview
De vragenlijst
In de vragenlijst vraag ik veel persoonlijke informatie.
Ik geef daar ook een toelichting op, want niet iedereen begrijpt dat.
Ik wil veel weten omdat mijn beleggingspand een aanzienlijke geldswaarde vertegenwoordigt en mijn persoonlijke vermogen hierin vastligt.
Elke denkbare vorm van schade gaat ten koste van mijn investering.
Dat is nou juist niet waarom we dit spel spelen!
Een van de krachten van vastgoed is het tegenovergestelde: waardevermeerdering.
Daarnaast is overlast een van de grootste redenen waarom mensen verhuizen.
Ik zorg dat mijn huurders goed rekening houden met elkaar. Dat maakt de buurt leuk en het draagt een beetje bij aan het geluk van mijn huurders.
De vragenlijst is daarom best intimiderend en veeleisend. Ik wil namelijk heel veel weten en ik leg dit vooraf uit.
De NVM woontoets
Wanneer ik de vragenlijst terugkrijg inclusief alle gevraagde documenten, kunnen we misschien de volgende fase in.
Maar wellicht is je kandidaatshuurder hier al afgehaakt. En dat is goed.
Je Darwinistische selectieprocedure is begonnen.
Het kan namelijk zijn dat iemand beledigd is door je vragenlijst.
Prima!
Doe geen concessies, want deze mogelijke huurder gaat je straks op andere manieren ook lastig vallen.
Daarom liever kwijt dan rijk.
Op naar de volgende fase: de NVM woontoets
Dit kun je niet zelf en daarom moet je over een goed netwerk beschikken.
Je hebt een makelaar nodig. Die kan je helpen aan de NVM woontoets.
Je kandidaat huurder wordt gecontroleerd op:
- identiteit
- kredietwaardigheid
- werkgeversverklaring + salarisstroken
- verhuurdersverklaring
Je krijgt op alle onderdelen een verkeerslicht te zien: rood, oranje of groen.
Ook dit leg ik van tevoren uit en ik vertel er direct bij dat ‘rood’ en ‘oranje’ een no-go is.
We gaan slechts door bij groen. Op alle onderdelen.
Dat is streng en wel zo duidelijk.
Net als bij de vorige fase haken sommige mensen bij voorbaat al af.
Nogmaals… dat is goed… Darwin in actie!
Realiseer je wel dat deze toets nooit 100% zekerheid geeft. Toch geeft het een goed inzicht bij de keuze van al dan niet verhuring.
En tegelijkertijd kun je direct onderbouwen waarom je de woning niet verhuurt aan de potentiële huurder zonder gedoe met de grondwet!
Overigens krijg je weinig van de inhoud van de screening te zien. Je ziet alleen het resultaat in de vorm van de verkeerslichten. Dat vertel ik ook vooraf.
Kennismaking en interview
En als alles groen is dan maak je een afspraak voor de kennismaking en het interview.
Ik wil mijn toekomstige huurders altijd eerst een keer in de ogen kijken voordat ik de sleutels overhandig.
Wat voor vlees heb ik in de kuip? Wie gaat op mijn appartement passen? Wie gaat mijn investering beschermen en wie gaat in ruil daarvoor geld in mijn broekzak stoppen?
Naast de harde data uit de vragenlijst en de woontoets, wil ik daar een beeld van hebben en een gevoel bij krijgen.
Vaak vinden kandidaatshuurders dat ook prettig.
In het verleden hebben ze meestal ervaringen opgedaan met afstandelijke en zakelijke verhuurders. Maar nu krijgen zij een gezicht bij de verhuurder en dat zorgt dat zij ook goed gaan zorgen voor jouw investering.
Ik leg dat uit en vraag uitdrukkelijk die commitment.
Dat is misschien raar, maar denk nogmaals aan al die moeite die je hebt gedaan om jouw vastgoed portefeuille op te bouwen.
Ben je tevreden en gerust gesteld dan kun je naar de volgende stap: het huurcontract.
3. maak goede afspraken en leg deze vast in de huurovereenkomst
Nu wordt het echt. Je stelt de huurovereenkomst op.
Op het internet kun je veel overeenkomsten vinden.
Je kunt ook gebruik maken van Raad voor Onroerende Zaken of kortweg: ROZ.
Hier vind je een aantal standaard contracten. Wel zo makkelijk.
Naast de standaard zaken, kun je heel veel dingen afspreken in jouw huurcontract.
Hier een paar suggesties die ik in mijn contracten opneem:
- geen honden en katten (kleine huisdieren zijn toegestaan: cavia, konijn, hamster, vis, etc.). Katten beschouwen de tuinen van de buren vaak als openbaar toilet. Daar wil je geen gedoe over. Honden hebben de neiging nog weleens luidruchtig hun bestaan kenbaar te maken en doen dat vaak bij afwezigheid van de liefhebbende eigenaar. Ook dat geeft gedoe.
- exotische en uitheemse dieren, insecten en of reptielen zijn uitdrukkelijk verboden. Ik ben er sowieso niet van, maar stel je eens voor dat je lekker op je balkonnetje in de zon zit en de python van de buren komt een kijkje nemen. Ik ben daar geen fan van.
- verbouwen, verhandelen en/of gebruiken van alle vormen van drugs heb ik uitdrukkelijk verboden. Je krijgt serieus gedoe wanneer dit wel gebeurt. Absolute No-Go, onmiddellijke uitzetting!
- ik vind het ook geen goed idee als mijn huurder een sekswinkel, een seksinrichting of op wat voor wijze dan ook soortgelijke activiteiten exploiteert vanuit of via het adres van mijn woning. Wat iedereen tussen de lakens uitspookt, zal me een zorg zijn, maar als dat bedrijfsmatig gebeurt vanuit mijn woning… No Way, onmiddellijke uitzetting!
- vind ook je eigen No-Go’s!
Met uitzondering van het eerste punt over honden en katten, is hier nooit een discussie over.
Want wanneer je deze stappen zorgvuldig doorloopt, heb je over het algemeen met leuke mensen te maken.
Toch zet ik het erin – you never know!
Hulp nodig, stuur me een bericht.
Dat is financieel leiderschap.
Veel succes ????
Richard ????????
