Afgelopen augustus kwamen deze woorden uit mijn mond: “Help, mijn huurder overlijdt!”.
Nou, niet helemaal exact zo, maar wel van gelijke strekking.
Elke vastgoedinvesteerder krijgt er een keer in zijn/haar carrière een keer mee te maken.
Dan is het handig dat je weet wat je moet doen.
Dit artikel gaat grotendeels over mijn eigen ervaring met een huurder die plotseling kwam te overlijden en de stappen die ik gezet heb.
Dat betekent dat dit artikel deels verhalend is en ook feitelijk met tips en tricks.
Het is geen handboek bij overlijden van een huurder.
Oké, let’s go: “help, mijn huurder overlijdt!”
Het telefoontje
Elk jaar stuur ik rond kerst mijn huurders een kaartje.
Ik geloof in goed relatiemanagement.
Ik ben mijn huurders ook dankbaar voor hun vertrouwen en zo creëer ik ook ‘goodwill’.
Dat ‘goodwill’ oftewel krediet zou ik misschien wel een keer nodig kunnen hebben.
Je weet het tenslotte nooit.
Zo ontving Peter ook een kerstkaartje.
Peter huurt al een tijdje bij mij. Ik heb hem geholpen toen hij een woning zocht.
Peter is een alleenstaande man van begin 50.
Aardige, rustige en nette kerel.
Peter stuurde mij een WhatsApp berichtje en bedankte mij voor de mooie kerstkaart.
In zijn bericht schreef hij ook dat hij een paar maanden terug een diagnose van kanker had gekregen met veel uitzaaiingen.
Uiteraard reageerde ik geschokt en leefde ik met hem mee.
Tegelijkertijd vroeg ik mezelf af wat er zou gebeuren als…
En ‘als’ gebeurde afgelopen augustus.
Ik kreeg een telefoontje van Peter.
Hij vroeg of ik een keer langs kon komen.
Toen wist ik al dat het niet goed zou aflopen…
Ik kwam op een donderdag en hij vertelde mij dat hij morgen (vrijdag, dus) naar een hospice zou gaan.
“Maar, Richard, ik kom terug, hoor!”, sprak hij zichzelf moed in.
Ik wist wel beter.
Een week later kreeg ik een bericht van de gemeente met de mededeling dat mijn huurder op zaterdag was overleden.
Bizar…
Hij is amper een dag in het hospice geweest…
Wat nu?
Ik had me natuurlijk moeten voorbereiden, maar ik had mijn kop in het zand gestoken.
Eigenlijk had ik acht maanden de tijd gehad om mij in te lezen in een mogelijk onafwendbare situatie.
Dat heb ik niet gedaan.
Nu stond ik voor een voldongen feit.
Wat nu?
Wat wist ik van deze man?
Waar kon ik terecht?
Ik had werkelijk geen idee.
Ik wist niets van deze man behalve de nodige zaken die in het huurcontract staan.
Maar ik wist niet wie ik kon bellen.
Een aardige buurtbewoner wist me te vertellen dat Peter een zoon van begin 20 heeft, maar zij hebben elkaar al zeker tien jaar niet meer gezien en gesproken.
Ik kreeg het nummer van zijn moeder.
Dat was in ieder geval een haakje.
Die moeder vertelde mij dat de zoon totaal geen prijs stelt op de nalatenschap.
Maar goed, dat staat niet op papier.
Hoe verder, want ik heb een woning vol spullen en mogelijk geen erfgenamen?
Ik ben lid van een netwerkvereniging genaamd BNI (Business Network International) en een van de medeleden is Els Jacobs van Berkeley & Lawrence.
Els zit al 30 jaar in het vak als incasso intermediairs.
Misschien niet direct de juiste route, maar ze zou me zeker verder kunnen helpen.
Dat heeft ze ook gedaan.
Deurwaarder
Els stelde voor om met een deurwaarder naar de woning te gaan.
Deze deurwaarden maakt dan een ‘akte van constatering’.
En deze akte kan in de toekomst gebruikt worden indien er toch een erfgenaam te voorschijn komt.
In de akte staat welke inboedel er aanwezig is, constatering, dus.
En dat wordt netjes vastgelegd in een document oftewel akte.
Met deze akte in handen zou ik in principe verder kunnen.
Ik zou de woning leeg kunnen halen, dierbare spullen tijdelijk opslaan en de rest…
Nou ja, kijk maar.
Dat leek me ook een prima vervolg, want een woning vol met spullen zonder een betalende huurder en zonder erfgenamen gaat geld kosten.
Sterker nog, in de gehele periode van ziekte, is de woning behoorlijk verwaarloosd.
Er moet behoorlijk wat gebeuren om de woning weer naar het niveau te krijgen waarop ik een volgende huurder blij kan maken.
Ter info: ik maak geen paleisjes, maar wel woningen die goed, degelijk, betrouwbaar, netjes en van vele gemakken voorzien zijn. Vele gemakken, niet alle gemakken.
Lees ook: Ben jij een betrouwbare verhuurder?
Mooi! Met dit document kan ik verder.
Het is vervelend wat er is gebeurd, want Peter is zoals gezegd vrij jong overleden.
Althans, dat vind ik, want ik zit in dezelfde leeftijdscategorie!
Jammer dat de woning nog flink hersteld moet worden, maar goed, ik kan weer verder.
Of toch niet…
Andere wending
Nu stond er ook nog een auto voor de deur.
Die auto is eigendom van Peter.
Een oplettende buur heeft toen eens gegoogeld en heeft contact opgenomen met het Rijksvastgoedbedrijf (kortweg RVB).
Ik had hier nog nooit van gehoord totdat ik eerst een telefoontje kreeg en daarna een mail van een vriendelijke ambtenaar.
Daaruit volgde de melding dat zij de nalatenschap van Peter gaan onderzoeken.
O ja, “Ik wil u er nogmaals op attenderen, dat u de woning pas mag betreden aan het eind van de tweede maand na overlijden.”
Huh?
Dit betekent dat ik de lopende maand augustus moet uitzitten plus 2 maanden!
In die tussentijd wordt er geen huur betaald (ook niet door RVB!) en op 1 november mag ik formeel de woning pas betreden en klaar maken voor een volgende huurder.
Met andere woorden, dat wordt 1 december.
Lekker is dat.
En bedankt, oplettende buur.
Ik wees de betreffende ambtenaar nog op de akte van constatering en hij meldde dat hij daar geen boodschap aan heeft. ‘Wij’ gaan zelf onderzoek doen.
Pfff….
De wet
Wat zegt de wet allemaal?
Laten we beginnen met de hoofdregel (artikel 7:229) en dat is dat de huur niet eindigt met het overlijden van de huurder.
“De dood van de huurder of de verhuurder doet de huur niet eindigen.”
Best vreemd en artikel 7:268 beschrijft wat de gevolgen daarvan zijn.
Dit artikel is meer gericht op situaties waarbij er niet één huurder is maar twee of wanneer de huurder een relatie heeft die bij hem/haar inwoont of mee huurt.
Het is ingewikkeld gedoe en dit artikel is niet bedoeld om al die scenario’s te beschrijven.
Ik kan alleen iets zinnigs schrijven voor de situatie waar geen sprake is van medehuurders of samenwoners die de huurovereenkomst voort zetten.
In dit geval, zoals bij Peter, eindigt de huurovereenkomst van rechtsweg aan het einde van de tweede maand na het overlijden.
Zoals we gezien hebben is dat niet hetzelfde als ‘twee maanden na het overlijden’.
Peter overleed begin augustus. Dan eindigt de huurovereenkomst niet begin oktober, maar op 31 oktober.
Eventuele erfgenamen kunnen de huurovereenkomst eerder beëindigen.
Diezelfde erfgenamen, mochten die er zijn, zijn wél gehouden om alle verplichtingen die de huurder zou hebben gehad rond de oplevering van de woning na te komen.
En dat betekent ook dat zij de huur moeten voldoen.
Jij, als verhuurder, kan de erfgenamen op precies dezelfde manier aanspreken als wanneer de huurder normaal gesproken de huurovereenkomst had opgezegd.
Dat betekent dat eventuele zelf aangebrachte voorzieningen aan het einde van die periode verwijderd moeten worden.
Lees ook: Mooie keuken
Tot slot
Hopelijk zijn er erfgenamen. Dat maakt alles makkelijker en vaak zullen zij zich ook automatisch melden.
Dan kun je sneller schakelen.
Zorg voor nette communicatie met de nabestaanden en de rest regelt zich vanzelf. Daar ben ik van overtuigd!
Meldt niemand zich bij jou?
- Het is niet makkelijk en het is ondoenlijk om alle erfgenamen op te sporen.
Je kunt wel bij de rechtbank navraag doen. - Via jouw notaris kun je het Centraal Testamentenregister in Den Haag raadplegen.
Dat zijn de eenvoudige stappen.
Vervolgens is de weg via het RVB ook nog een optie.
Het kost allemaal wel een berg tijd. En we weten tijd = geld!
Ga dan ook pragmatisch te werk.
De deurwaardersroute met een akte van constatering (die ik heb bewandeld) is zeker aan te raden, want dan heb je gewoon een juridisch document in handen.
Samen met de bemoedigende woorden van Els, voelde ik me gesterkt om sneller te schakelen in plaats van de gehele termijn uit te zitten.
Deze praktische aanpak gaat vrijwel altijd goed.
Het zomaar binnentreden van de woning en het afvoeren van de inboedel is vrij discutabel.
Zeker als er mogelijk nog erfgenamen kunnen zijn.
Samenvatting
Het overlijden van jouw huurder is niet leuk, maar de kans dat het gebeurt bestaat natuurlijk altijd.
En je gaat het een keer meemaken.
Over het algemeen zullen er altijd erfgenamen zijn en dan zal het meestal vrij snel afgerond kunnen worden.
Het wordt wat spannender wanneer niemand zich meldt als erfgenaam of nabestaande.
Begin dan met deze twee checks:
- Navraag bij de rechtbank en
- Raadpleeg het Centraal Testamentenregister
Levert stap 1 en 2 niets op dan kun je het Rijksvastgoedbedrijf (RVB) nog inschakelen in.
Dit kost een boel tijd en dan kun je met een deurwaarder een akte van constatering opmaken.
In principe mag je de woning niet betreden, maar het leidt zelden tot ernstige problemen wanneer je die akte in handen hebt en als je zorgvuldig met de inboedel bent omgegaan.
Denk dan met name aan persoonlijke dingen, zoals fotoboeken, brieven, sieraden en dat soort dingen.
Mochten er toch erfgenamen of nabestaanden zijn, dan zullen ze je dankbaar zijn!
Dat is financieel leiderschap.
Veel succes 🍀
Richard 💪🎯
P.s. alle suggesties in dit artikel zijn geen juridische adviezen. Raadpleeg een vastgoedjurist voor advies en begeleiding.
