Je bent geen dromer maar een doener, want je hebt een woning of appartement gekocht voor de verhuur.
Grandioos, want daarmee heb je je dromen van financiële onafhankelijkheid een boost gegeven.
Sterker nog, niet alleen maar dromen van meer vrijheid en meer tijd, maar je bent serieus stappen aan het zetten richting dat doel.
Daarbij gaat het altijd over koopprijzen van je vastgoed, rendement, vermogen, huurprijzen, en verdere investeringen.
Een van de belangrijkste dingen is natuurlijk die huurprijs.
Hoe bepaal je nou de huurprijs?
Dat is een vraag die vaker voorbijkomt.
In dit artikel gaat op dat thema dieper in waarbij je op hoofdlijnen antwoorden krijgt op de vraag:
hoe bepaal je nou de huurprijs?
Als je op een andere manier passief geld wil verdienen, plan dan een gratis adviesgesprek in!
Bitcoin is het nieuwe vastgoed.
De huurprijs is mega belangrijk
Je hebt vastgoed aangekocht voor de verhuur.
Dat is voor veel mensen een ontzettend grote stap.
Daarmee hoor je in één klap tot de elite van Nederland en de rest van de wereld.
Veel vastgoed investeerders realiseren zich dat niet meer, want in gedachten zijn ze dat stadium al lang gepasseerd.
Met de handtekening bij de notaris ben je vastgoed investeerder geworden.
En doordat je je laat begeleiden, je er veel over leest, je kijkt wat instructievideo’s op internet, lijkt het alsof de hele wereld met vastgoed bezig is.
Het is goed om je te realiseren dat dat niet zo is.
In verhouding denkt slechts een klein percentage van de bevolking hierover na en daarvan zet slechts een fractie die gedachten daadwerkelijk om in acties.
Top! Jij behoort tot die elite ????
Sta hier even bij stil, geniet ervan en ga door met jouw groeipad.
Als vastgoedmagnaat kom je veel dingen tegen waar je iets mee moet.
Een van die dingen is dus het bepalen van de huurprijs.
De huurprijs is mega belangrijk.
Want dit bepaalt jouw mate van vrijheid en tijd die je in ruil voor die huurprijs krijgt.
Lage huur: iets minder vrijheid en minder tijd.
Hoge huur: iets meer vrijheid en meer tijd.
Daarom: mega belangrijk.
Twee richtingen voor de huurprijs
Ongetwijfeld heb je gehoord en gelezen over de liberalisatiegrens van verhuur.
Deze grens bepaalt of jouw woning in de vrije sector zit of niet.
Heel belangrijk.
En eerlijk gezegd ook een prima systeem.
In België kennen ze dit onderscheid niet.
Daar bepaalt de verhuurder simpelweg de huurprijs.
Geen discussie.
In Nederland is dat anders:
- Bij sociale huurwoningen (onder de liberalisatiegrens) gelden maximale huurprijzen.
- Er wordt een maximale huurverhoging bepaald.
- De huurder kan ook tegemoetkoming krijgen in de kosten van de huur wanneer het inkomen laag is.
In de vrije sector gelden deze regels niet.
Het meest aantrekkelijke is natuurlijk het eerste punt: er geldt geen maximale huurprijs.
Kortom, je kunt vragen wat je wilt.
Om dit te bepalen geldt het bekende puntensysteem.
Heel simpel: heeft je pand meer of minder dan 146 punten?
Dat is het criterium.
Ongetwijfeld heb je gehoord en gelezen over de liberalisatiegrens van verhuur.
Deze grens bepaalt of jouw woning in de vrije sector zit of niet.
Hoe krijg je punten?
- de oppervlakte van de woning
- de WOZ-waarde van de woning
- het aantal verwarmde vertrekken
- het energielabel
- de staat en inrichting van de keuken
- de sanitaire voorzieningen
- grootte van het balkon, tuin en of terras
- het type woning en
- zijn er gehandicaptenvoorzieningen aanwezig
* Een monumentale woning krijgt onder bepaalde voorwaarden extra punten.
Voor de huurprijs maakt het dus nogal uit of je woning in de vrije sector uitkomt of niet.
Voor verhuurpanden die geen 146 punten krijgen, wordt de huurprijs bepaald door de overheid.
Zit je daarboven, dan mag je zelf bepalen welke huurprijs je vraagt.
Het is daarom zeer interessant om je verhuurpand in die vrije sector te krijgen.
Gelukkig kan dat meestal met een paar aanpassingen.
Het aantal vierkant meters is een gegeven.
Net als de WOZ-waarde van de woning.
Maar op de overige punten heb je best wat invloed.
Kijk daar dan ook naar.
Hoe bepaal je nou de huurprijs?
Dan blijft de vraag over hoe je de huurprijs bepaalt wanneer deze in de vrije sector valt.
Daar zijn een paar methoden voor:
- Natte vingerwerk
- De huurprijs berekenen op basis van jouw gewenste rendement
- Vergelijking van huurprijzen in de buurt. Met een duur woord: marktanalyse
- Gebruik nog meer marktinformatie
- Doe alles!
1. Natte vingerwerk
Je kunt gewoon de huurprijs op een bepaald bedrag zetten waarvan jij denkt dat het goed is.
Dat is het mooie van de vrije sector.
Jij bepaalt.
Maar ja.. misschien vraag je dan te weinig.
Of je vraagt juist teveel en je vindt dan geen huurders.
Altijd lastig.
Bij de eerste situatie vraag je te weinig huur en loop je rendement mis.
Dat gemiste rendement is dan wel pijnlijk, want die loop je gedurende het hele contract mis.
Vraag je teveel huur en vind je geen huurders.
Dan is dat even vervelend omdat je pand dan leeg staat.
Dat is ook balen, maar met de prijs zakken kan altijd nog.
Dat is makkelijker dan andersom.
Dus, vraag in het begin te veel.
Je kunt altijd omlaag.
2. De huurprijs berekenen op basis van jouw gewenste rendement
Je weet een aantal cijfertjes over je verhuurpand.
Voor nu is het belangrijkste te weten jouw aankoopprijs van je pand is.
Je kunt heel eenvoudig de BAR uitrekenen, het bruto aanvangsrendement.
Dat is een makkelijke benchmark om panden met elkaar te vergelijken.
BAR geeft het rendement weer voordat alle startkosten en terugkerende kosten van de opbrengst afgetrokken worden.
Het rekensommetje is simpel: jaarhuur gedeeld door de koopprijs.
Op deze manier kun je snel beoordelen of een pand interessant is of… niet.
Andersom kan ook.
Stel je wilt een BAR van 7,5% en je hebt een pand gekocht van € 180.000.
Dan moet je een jaarhuur ontvangen van € 13.500 of € 1.125,00 per maand.
3. Vergelijking van huurprijzen in de buurt.
Het vergelijken van huurprijzen in de buurt is een goede manier om tot een ‘marktconforme’ huur te komen.
Daarbij kun je gebruik maken van de input van makelaars.
En je kunt ook naar websites gaan die verhuurpanden aanbieden.
Een grote verhuursite is bijvoorbeeld: www.pararius.nl.
Vul de plaats van je verhuurpand in en je krijgt direct een lijst met woningen die verhuurd worden in dezelfde plaats. Allemaal verschillende type woningen. Je kunt nog doorselecteren als je wilt, maar dat hoeft niet per se.
Het makkelijkste om te doen is de vierkante meterprijs bepalen.
- Neem een aantal panden die min of meer hetzelfde zijn als jouw woning.
- Deel de huurprijs door het aan vierkante meters
- Doe dit voor 5 – 10 panden
- Neem daar het gemiddelde van
- En je hebt nu jouw vierkante meterprijs bepaald.
- Vermenigvuldig dit bedrag met het aantal vierkante meters van jouw pand en
- Klaar… Jouw huurprijs is bepaald.
4. Nog meer marktinformatie
Er is op internet ongelooflijk veel informatie te vinden en dus ook over huurprijzen. Deze site van NVM makelaars geeft interessante informatie voor de huurprijs in jouw regio.
https://www.nvm.nl/wonen/marktinformatie/huurmarkt/
Klik ook even door op de linkjes onder aan die pagina.
Je ziet dan mooie grafieken met de ontwikkelingen van de huurprijzen in de grote regio’s.
Dat geeft een goede leidraad.
5. Doe alles!
Het allermooiste is wanneer je al deze vier stappen doet.
Dat kost je nauwelijks extra tijd en je hebt best een goede richtprijs bepaald.
Zitten alle vier de berekeningen nu ver uit elkaar?
Begin dan met de hoogste prijs óf die huurprijs waar jij je comfortabel bij voelt.
Deze laatste opmerking is minder zuiver, want je hebt waarschijnlijk nog niet zoveel ervaring.
Het onderbuik gevoel is misschien sympathiek om op af te gaan, maar het kan ook betekenen dat je jezelf tekort doet.
Eerlijk…??
Jij verdient geld met het verhuren van jouw pand.
Er zijn dus mensen die hard moeten werken om de huur elke maand netjes en op tijd aan jou over te maken.
Sommige beginnende investeerders hebben hier een beetje moeite mee.
Helemaal als ze graag een goed rendement willen maken.
Zij komen dan in een moreel dilemma terecht:
aan de ene kant willen ze het beste en hoogste rendement en
aan de andere kant willen ze ook het vel niet over de oren van iemand anders halen.
Ik kan me dat goed voorstellen.
Daarom kan je ook investeren in cryptomunten zoals Bitcoin.
Ik bespreek graag de mogelijkheden van Bitcoins met je in een gratis adviesgesprek.
Wat betreft de huurprijs wil ik je er op wijzen dat je voor het hoogst haalbare moet gaan.
Dat betekent dat je een goede screening moet doen onder andere op de betaalcapaciteiten van je potentiële huurders.
Vraag daarom ook zo’n beetje vier keer de huur als bruto inkomen.
Dat is een goede richtlijn.
Dan kan jouw potentiële huurder(s) de huur betalen én leuk leven.
Voor het vinden van goede huurders zijn dit goede artikelen:
Laten we duidelijk zijn.
- Je hebt hard gewerkt en veel dingen gelaten om vermogen op te bouwen (lees ook dit andere artikel)
- Je hebt onwijs veel privé vermogen in jouw pand gestoken.
- Je hebt er veel moeite voor gedaan om het te (kunnen) kopen.
- Mogelijk heb je je ook in de schulden gestoken met een verhuurhypotheek.
- Je neemt ook een aanzienlijk risico om jouw bezit in handen te geven van een huurder.
Klopt, hè?
Mag je dan ook alsjeblieft goed betaald worden voor al die inspanningen?
Dat is financieel leiderschap.
Veel succes ????
Richard ????????
P.s. huur verhogen? Kijk even op deze pagina van het CBS.
