Er komt een moment waarop het dan eindelijk zover is.
Je hebt veel moeite gestopt in het verkrijgen van je verhuurpand.
Inmiddels heb je een huurder gevonden die met vlag en wimpel door de screening is gekomen.
En nu is het heugelijke moment daar: je geeft de sleutel aan de huurder.
Juridisch gezien heet dit aanvaarding: ‘De huurder die een gehuurde woonruimte ter beschikking krijgt gesteld en deze betrekt, kan worden geacht deze te hebben aanvaard.
‘Klaar!’, zou je zeggen.
Ja en nee.
Er zitten wat haken en ogen aan en die bespreek in hier in dit artikel: ‘sleutel aan de huurder’.
Regel eerst dit
Uiteraard is het belangrijk om eerst een goede huurder te vinden.
Dat kun je vaak zelf doen en dat is meestal ook vrij gemakkelijk.
In dit artikel vind je een paar tips die werken.
Je hebt een mogelijke huurder gevonden en dan begint de screening.
Ook hier kun je vrij veel zelf doen en soms is het handig om daarvoor iemand in te schakelen.
Zelf-doen heeft als voordeel dat je het hele proces leert en beheerst.
Het bespaart je tevens kosten die kunnen oplopen tot zo’n € 1.000 per keer.
Het nadeel is dat je minder diep kan screenen dan bijvoorbeeld een makelaar en dat het vrij veel tijd vraagt.
Het zelf-doen is wel een leuk proces want je bouwt direct een band op met je huurder.
Niet dat je nu bij elkaar op de verjaardag moet komen, maar je weet meteen wat voor type mens je op jouw investering laat passen.
Hulp nodig? Bel me even en lees ook deze artikelen hierover:
Sleutel aan de huurder
Oké, de huurder is gekozen en omgekeerd heeft ‘hij’ voor jou en de woning gekozen.
Het ‘daten’ is voorbij.
Nu wordt het serieus.
Het huurcontract wordt ondertekend door beide partijen en je geeft de sleutel aan de huurder.
Maar, wacht eerst nog even.
Er zijn nog een paar kleine dingen die je formeel wilt vastleggen en markeren.
- De huurovereenkomst
- en de inspectie
De huurovereenkomst
Nu wordt het echt.
Je stelt de huurovereenkomst op.
Op het internet kun je veel overeenkomsten vinden.
Je kunt ook gebruik maken van Raad voor Onroerende Zaken of kortweg: ROZ.
Hier vind je een aantal standaard contracten. Wel zo makkelijk.
Algemene bepalingen
In de huurovereenkomst worden veel verwijzingen gemaakt naar de algemene bepalingen.
Zorg dat je weet wat er in staat en weet dat deze bepalingen best redelijk zijn voor jou als verhuurder.
En nog belangrijker, geef ze ook aan je huurder, ‘ter hand stelling’, heet dit.
Je huurder gaat ze naar alle waarschijnlijkheid niet lezen.
Het is net als met al die algemene voorwaarden, je hebt ze maar te accepteren.
Neem in je huurovereenkomst op dat je de algemene bepalingen als bijlage hebt gegeven.
Dat is slim, want onder deze overeenkomst staat de handtekening van je huurder.
De huurovereenkomst
In principe hoef je niets vast te leggen om te kunnen verhuren.
Een mondelinge huurovereenkomst is geldig, maar dan wordt het wel lastig om dingen te bewijzen.
Dit zou mijn voorkeur niet hebben!
Dus, vastleggen die hap.
De huurovereenkomst is grotendeels – zoals dat zo mooi heet – ‘semi-dwingend recht’.
Dat betekent dat partijen afwijkende afspraken kunnen maken, zolang deze niet ten nadele van de huurder zijn.
Mijn tip: neem de huurovereenkomst stap voor stap door met je huurder.
Het is een saai, langdradig en zwaar document, maar er staan bepalingen in waarvan je wilt dat de huurder daar bewust van is.
Neem nou de boetebepalingen en de bijzondere bepalingen.
Hier mag je van afwijken, maar niet ten nadele van de huurder.
Doe je dat wel dan kan de huurder beroep doen op strijd met semi-dwingend recht en de afspraak vernietigen.
Doet de huurder dit niet, dan blijven de afspraken gewoon van kracht en zijn de partijen daaraan gebonden.
Als particuliere verhuurder wil je geen gezeik in jouw kostbare investering.
Bekijk de boetebepalingen en de bijzondere bepalingen zorgvuldig.
Aan het einde van dit artikel lees je een paar suggesties die je mogelijk kunnen inspireren!
Laat je huurder bij wijze van spreken ‘zijn’ initialen zetten naast deze bepalingen, zodat je dit vooraf hebt doorgenomen en besproken onder het mom van ‘voorkomen is beter dan genezen’.
Tuurlijk heb je een degelijke screening gedaan, maar ergens kan het mogelijk misgaan.
Dan heb je jezelf in ieder geval voldoende ingedekt.
Onderhoud en zorgplicht
Als verhuurder ben je verplicht de hut te onderhouden en in dusdanige toestand te behouden dat het huurgenot niet in gevaar komt.
Onderhouden betekent niet verbeteren.
De hut moet in min of meer dezelfde staat blijven zoals de huurder die bij aanvang heeft aanvaard.
Maar ja, je kunt niet alles weten.
Daarom heeft de huurder een zorgplicht en meldplicht.
Dat betekent dat bij mogelijke gebreken de huurder de verhuurder hierover moet informeren.
Hier meer over in dit artikel. Scroll naar het kopje ‘Zorgplicht’ en lees daar verder.
Nu is het zo dat de wetgever een lijst heeft opgesteld met kleine herstellingen.
Dit is een uitgebreide lijst (niet limitatief) van herstellingen die de huurder zelf moet uitvoeren.
Tip: leg dit van te voren uit aan je huurder!
Vertel ‘hem’ dat wanneer dit, dit of dat hersteld moet worden, dat ie dat lekker zelf mag doen.
Dus, hartstikke vervelend dat de gootsteen verstopt is, de kraan lekt, of de batterij van de rookmelder leeg is, bel mij niet.
Regel het zelf.
Door deze lijst van te voren door te nemen, voorkom je een vervelend telefoontje op zondagavond tijdens Studio Sport.
Want dan moet je in discussie en dat is dan nooit leuk.
Nu voorkom je het.
Inspectie van de tent
Als verhuurder is het verstandig samen met je huurder de woning te inspecteren.
Dit hoeft overigens niet, maar is wel slim om te doen, natuurlijk.
Waarom dan?
Nogmaals, je hebt een flink vermogen in de aanschaf van deze woning gestoken en deze geef je in bruikleen aan een vreemdeling. Formeel geef je slechts de sleutel aan de huurder, maar onbewust geef je veel meer: namelijk, jouw vertrouwen.
De huurder moet jouw investering op hoofdlijnen beschermen tegen waardevermindering.
En dat stel je veilig door een inspectierapport op te stellen.
Je loopt samen door de tent en legt de huidige staat vast.
Bij het verlaten van de woning moet de huurder de woning in min of meer dezelfde staat opleveren.
Dit is dus niet helemaal in het belang van de huurder. Want als zo’n inspectierapport niet wordt opgesteld dan verondersteld men dat de woning is opgeleverd zoals bij het beëindigen van de overeenkomst.
En dat kan in principe van alles zijn…
De wet
We gaan het dus vastleggen!
En met artikel 7:224 lid 2 BW helpt de wetgever ons:
Indien tussen de huurder en verhuurder een beschrijving van het verhuurde is opgemaakt, is de huurder gehouden de zaak in dezelfde staat op te leveren waarin deze volgens de beschrijving is aanvaard, met uitzondering van geoorloofde veranderingen en toevoegingen en hetgeen door ouderdom is teniet gegaan of beschadigd.
Indien geen beschrijving is opgemaakt, wordt de huurder, behoudens tegenbewijs, verondersteld het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst.
Overigens mag de huurder ervan uitgaan dat de woning overeenkomt met de staat die verwacht mag worden van een goed onderhouden woning van dezelfde soort.
Dat laatste betekent dat de afwerking niet à la Marcel Wanders hoeft te zijn wanneer je een klein flatje achterin Trutjeshoek verhuurt.
Trutjeshoek bestaat overigens echt, maar er zijn geen flats. Slechts een paar boerderijen.
Het moet aan de verwachtingen voldoen van soortgelijke woningen.
Voorbeelden:
Met deze link vind je een voorbeeld van een inspectierapport.
- De inspectie bij oplevering
- De voorinspectie wanneer een huurder vertrekt en
- De definitieve inspectie bij oplevering
Maak ook foto’s en stuur deze ook naar je huurder.
Kortom, leg zoveel mogelijk vast, documenteer dit en zorg voor handtekeningen.
Bij alles, leg uit waarom je doet wat je doet.
Dan wordt het een stuk makkelijker communiceren en voorkom je gezeik tijdens of achteraf.
Samenvatting
Met de overhandiging van de sleutel geef je niet alleen toegang tot jouw bezit waarmee jij geld wilt verdienen.
Je geeft ook jouw vertrouwen.
En net als in veel andere aspecten van het leven is vertrouwen goed, controle is beter!
Hoe enthousiast je ook bent over jouw huurder en de aanstaande geldstromen, zorg voor goede documentatie van de afspraken.
- Huurovereenkomst met algemene bepalingen
- Deel het besluit van kleine herstellingen en leg uit hoe het werkt
- Maak een inspectierapport en zorg dat er handtekeningen onder staan
Heb je dit allemaal gedaan, dan kun je met een gerust hart de sleutel geven aan de huurder.
Dat is financieel leiderschap.
Veel succes ????
Richard ????????
