Hier bespreken we drie niveaus van waardebehoud van vastgoed met onderhoud.
Onderhoud aan je vastgoed pand is op een bepaald moment altijd nodig.
Dit zijn alle activiteiten met als doel je pand in een acceptabele conditie te houden.
Schilderen, dak- en gootonderhoud, cv-installatie, tuinonderhoud, elektrische installatie, vervangen of herstellen van (keuken)apparatuur, etc.
Kortom, er is volop gelegenheid om je huurinkomsten makkelijk kwijt te raken!
Er zijn drie niveaus van waardebehoud van vastgoed met onderhoud
- zo min mogelijk: het hoogstnoodzakelijke
- medium: dit zorgt voor waardebehoud van je pand of
- all-the-way: dit is onderhoud plus significante verbeteringen.
Voor alle vormen is wat te zeggen en vinden.
Daar ga ik straks op in.
Drie niveaus van waardebehoud van vastgoed
Eigenlijk is onderhoud van je vastgoed vrij simpel, want de stelregel is:
Klein onderhoud (met name in de woning) is voor rekening van de huurder.
Groot onderhoud (meestal buiten de woning) is voor rekening van de verhuurder.
Hieronder is een link naar een verrassend duidelijk en goed overzicht van de zaken waar jij als verhuurder verantwoordelijk voor bent en waar de huurder voor verantwoordelijk is. Hier is het overzicht met dank aan de rijksoverheid.
Natuurlijk heb je dat ook in je huurcontract opgenomen.
Dan drie niveaus van waardebehoud van vastgoed met onderhoud
- zo min mogelijk: het hoogstnoodzakelijke
- medium: dit zorgt voor behoud van de waarde van je pand of
- all-the-way: dit is onderhoud plus significante verbeteringen.
1. Zo min mogelijk
Je gaat voor maximaal rendement. Logisch.
En hoe het pand erbij staat zal je een zorg zijn zolang de huurders elke maand de huur maar overmaken.
In de basis is dit een prima uitgangspunt, natuurlijk.
We kunnen er ingewikkeld over doen, maar we verhuren vastgoed voor eigen gewin. We zijn geen sociale instelling.
En het feit dat je mensen helpt met een leuke woning is een mooie bijkomstigheid.
Hoe ze erbij zitten is niet jouw probleem. Jij zorgt voor de sleutel van de voordeur en verder niet (of nauwelijks).
Op zich is hier niets op tegen.
Je begrijpt natuurlijk wel dat er mogelijk waardevermindering optreedt van je pand. Wanneer je dat incalculeert, hoef je je geen zorgen te maken.
En als er wat is, dan regel je dat. Geen punt.
- Lekt het dak, dan laat je dat repareren.
- Of valt het schilderwerk na tien jaar van de kozijnen, dan gooi je er een likje verf tegenaan.
- Wordt het in ene koud in de woning, dan bel je de loodgieter voor een quick-fix aan de cv.
Kortom, reactief onderhoud: is er een probleem dan los je het op.
Waar je wel op moet letten is dat bij een niet al te goed onderhouden pand, je soortgelijke huurders aantrekt.
Met andere woorden, je zult mensen aantrekken die het ook niet of nauwelijks kan schelen in welke staat het pand verkeert.
Zij zullen op dezelfde wijze met jouw pand omgaan.
Je doelgroep is anders.
Daarbij komt dat je waarschijnlijk niet de hoofdprijs aan huur kunt vragen.
Als je al dat soort – en meer – overwegingen meeneemt en je houdt rekening met de risico’s dan kan dit zeker een goede aanpak zijn.
2. Medium onderhoud – waardebehoud
Hier ga je voor waardebehoud van je woning.
- Je schildert (of beter: je laat schilderen) om de paar jaar.
- Je zorgt dat alle installaties goed worden onderhouden.
- Het dakraam wat al twintig jaar oud is, vervang je voor een nieuw raam met dubbel glas.
- Het platte dak van 25 jaar oud vervang je ook tijdig om lekkages te voorkomen.
Zo zijn er nog tig dingen te noemen die je kunt doen om op z’n minst de waarde van je pand te waarborgen.
En vaak wordt jouw huurder er ook blij van.
Met dubbel glas en een gegarandeerd dicht dak is het toch net wat prettiger wonen.
Proactief onderhoud. Daar hebben we het hier over.
Met dit type onderhoud voorkom je mogelijk toekomstige gebreken en houd je de waarde van het pand minstens op peil.
3. All-the-way onderhoud – waardevermeerdering
All-the-way onderhoud is de grootste valkuil van veel beginnend vastgoed investeerders.
Zij kijken naar een pand en denken: ‘Wat een bende! Daar gaan we een mooi paleisje van maken!’
Alles wordt aangepakt en het wordt ook Ge-Weldig!
Zo mooi dat ze er bij wijze van spreken zelf in zouden willen wonen.
Fantastisch, natuurlijk.
Goed voor de huurprijs.
Je trekt ook betere huurders aan, want die kunnen jouw prijs betalen.
En zij zullen het waarschijnlijk ook redelijk netjes houden.
Er is ook een keerzijde.
Je gooit namelijk je eerste ‘rendement’ direct de deur uit.
Je maakt kosten voordat je ook maar 1 euro verdiend hebt.
Soms is het noodzakelijk.
Als je een klus-huis koopt dan is het zeker nodig om het naar de huidige standaard te brengen.
Een van mijn eerste appartementen had nog een gaskachel en geiser voor warm water.
Deze functioneerden uitstekend en waren ook hartstikke goed onderhouden.
Toch heb ik het er laten halen en vervangen door een cv installatie.
De dakramen waren ook slecht. Dus, die heb ik ook mee laten nemen.
Dat kost wel wat, maar ik vond dat wel de moeite waard. En, minstens voor de komende tien jaar is het geregeld.
Misschien wil je het energie label verbeteren. Van enkel glas naar dubbel glas bijvoorbeeld. Allemaal prima. Denk aan het doel.
Je huurder is blij want zijn energiekosten gaan omlaag en goed voor het milieu – ook niet onbelangrijk.
Waarom doe jij het?
Je kunt dit doen voor waardevermeerdering.
Je krijgt straks een hogere taxatiewaarde en je kunt meer of beter hefbomen voor een volgend pand.
Uitstekend.
Doen!
Dat geldt ook voor ander onderhoud, zoals schilderwerk, voegwerk, tuinonderhoud, et cetera.
Doe het voor waardebehoud en waardevermeerdering.
Extra woongenot is meegenomen.
Een dampende Poggen Pohl keuken is natuurlijk geweldig voor je eigen woning, maar zal ten opzichte van een nette Ikea keuken min of meer net zoveel waarde toevoegen.
De huurder zal met een Ikea keuken ook blij zijn.
Geloof me!
En jij houdt een hoop geld in the pocket.
Als we dan reactief en proactief onderhoud hebben gehad, dan kunnen we dit als additief onderhoud bestempelen.
We voegen toe en we verbeteren de kwaliteit van de woning.
Sparen voor onderhoud
Het beste is natuurlijk te sparen voor onderhoud.
Elke maand krijg je huur gestort op je rekening.
Reserveer een deel voor onderhoud.
Ik reserveer 5% van de huur per maand. Dat zorgt voor een goed onderhoudsfonds.
En ik heb een lijstje van zaken die ik wil oppakken. Mijn eigen MJOP (meerjaren onderhoudenplan)!
Daarmee weet ik wat ik nodig heb en spaar ik maandelijks om dat ‘straks’ te kunnen financieren zonder dat ik hoef te lenen of andere dingen hoef te laten.
Sparen heeft als bijkomend voordeel dat je moet wachten.
Dat geeft je de tijd om niet overhaast beslissingen te nemen én op zoek te gaan naar de beste oplossing.
Hoe voorkom je onderhoud?
Niet.
Je krijgt hoe dan ook altijd met onderhoud te maken.
Je kunt wel voorkomen dat je er zélf mee te maken krijgt.
Wanneer je appartementen koopt met een goed georganiseerde VvE dan zal veel van het onderhoud centraal geregeld worden.
Jouw buffer voor onderhoud hoeft dan ook niet zo groot te zijn want je spaart via de maandelijkse VvE bijdragen.
En er ligt een plan.
Voor een woning heb je meer reserves nodig.
Er is sowieso meer te doen aan een huis en er ligt geen onderhoudsplan klaar.
Dat zul je dus zelf moeten doen en wellicht meer sparen.
Samenvatting
Drie vormen van onderhoud:
- zo min mogelijk: het hoogstnoodzakelijke
- medium: dit zorgt voor waardebehoud van je pand of
- all-the-way: dit is onderhoud plus significante verbeteringen.
Waarschijnlijk zul je een mix van deze drie maken.
Of een voorkeur hebben voor één of twee vormen.
Het belangrijkste is om continue af te wegen welke impact het onderhoud heeft.
Je zal soms even diep in de buidel moeten tasten om vervolgens jaren uit de kosten te zijn.
Op andere momenten is het andersom: nu cashen, wetende dat er over een paar jaar een flinke onderhoudsklus gedaan moet worden.
Dat is financieel leiderschap.
Veel succes 🍀
Richard 💪🎯
P.s. Meer weten? Stuur me rechtstreeks een bericht.
