Al jarenlang ben ik vastgoedfan. Sommige mensen hebben daar echt een passie voor. Dat is mooi, maar voor de meeste mensen is het verhuren van vastgoed slechts een middel om passief inkomen te genereren. Zo ook voor mij. Daarom ben ik fan.
Wat is dan de vastgoedfan 2.0? En waarom zou je meer willen weten over de vastgoedfan 2.0?
Daar gaan we in dit artikel met een vergrootglas naar kijken.
Traditioneel vastgoed
Traditioneel vastgoed is simpelweg het verhuren van een woning aan iemand anders.
Je levert een dienst en je ontvangt geld in ruil voor die dienst. Simpel.
Dit is een fantastische vorm van passief inkomen.
Je hebt immers eerst hard gewerkt (actief) in ruil voor geld (inkomen).
Je hebt de boel goed op orde, want je geeft minder uit dan je ontvangt.
En met dat overblijfsel (inkomsten min uitgaven) heb je op een gegeven moment een woning gekocht om te verhuren. Briljant!
Lees ook: koop vastgoed en verhuur het
Voordelen:
- Woningen hebben de neiging om in prijs te stijgen en zo word je langzaam (nog) rijker.
- Je mag elk jaar je huurder een briefje sturen met een bedankje voor de fijne klantrelatie en daarbij vertel je dat de dienst het komende jaar iets duurder wordt: huurverhoging. Zo houd je de inflatie bij – perfect.
- In tegenstelling tot aandelen die ook passief inkomen kunnen opleveren, kun je jouw pand echt aanraken. Je kunt er naar toe rijden en het aanraken! Jij hebt het volledig onder controle. Niemand bepaalt voor jou wie het mag huren en jij bepaalt het onderhoud – super!
- Heb je een hypotheek voor jouw pand? Nog mooier, want met het hefboomeffect kun je meer panden kopen en je huurders betalen de aflossing. Tja.. wie wil dit nou niet!
Lees ook: https://geldslim.nl/investeren/vastgoed-met-hefboom/
En zo zijn er wellicht nog een paar voordelen te noemen.
Ik gebruik vaak de term ‘prijs‘ in plaats van ‘waarde’.
Dat is bewust omdat prijs en waarde twee totaal verschillende begrippen zijn.
Liever spreek ik over prijs omdat zo’n stapel stenen niet meer waard is geworden.
Wel is de prijs gestegen de afgelopen jaren.
Dat zou je kunnen uitleggen als een economisch principe van vraag en aanbod, maar het is eerder inflatie.
Hugo de Jonge
Wie kent deze rakker niet!
Eerst maakt hij er een bende van op het ministerie van volksgezondheid en nu is aardig op weg om hetzelfde te doen op het departement van de volkshuisvesting.
Ik ben toch benieuwd welke missie deze gast heeft meegekregen.
Anyway…
Oké, eerst even een kader neerzetten: ik ben geen belastingjurist of specialist op dit onderwerp.
Dit zijn hoogstens de plannen op hoofdlijnen. Er zal nog aan geschaafd worden en misschien is dit niet helemaal actueel wanneer jij dit leest. Overleg altijd met jouw belastingexpert voordat je beslissingen neemt.
Dit zijn de plannen op hoofdlijnen.
1. Er komt een huurprijsplafond
Onze Hugo vond de prijzen van huurwoningen te hoog en heeft bedacht dit met een prijsplafond te kunnen beteugelen.
Straks mag niet jij meer bepalen welke prijs je vraagt voor jouw dienstverlening (verhuurwoning), maar dan gaat hij het bepalen voor jou.
Hoe? Aan de hand van het puntenstelsel.
Ow… maar dat kennen we al, toch?
Ja! Nederland is een van de weinige landen dat het puntensysteem kent.
Werkt het? Uh… Nee.
In het schitterende boekje van Henry Hazlitt: Economics in one lesson laat hij tientallen voorbeelden zien waarbij overheidsingrijpen stelselmatig tot een verkeerde uitwerking leidt.
“The art of economic consists in looking not merely at the immediate but at the longer effects of any act or policy; it consists in tracing the consequences of that policy not merely for one group but for all groups.”
Schitterend!
Zijn boodschap is daarmee overduidelijk:
overheidsingrijpen is goed voor een kleine selecte groep en slecht voor de rest.
Die kleine groep profiteert en de rest betaalt.
De verhuurder ziet zijn inkomsten omlaag gaan.
Grote verhuurders zijn ook tegelijkertijd de grootste investeerders in de woningmarkt: verbeteringen, verduurzamingen en bouw van nieuwe woningen.
Als zij hun inkomsten omlaag zien gaan, gaan zij dit soort dingen niet meer doen.
Grote groepen huurders krijgen huursubsidie. Met een laag inkomen is dat fijn, natuurlijk.
Maar waar komt die subsidie vandaan?
Juist! Van jou, de belastingbetaler. Kortom, iedereen betaalt hieraan mee.
Deze ingreep is dus goed voor een kleine groep en slecht voor de rest.
Gevolg: huizenprijzen zullen verder stijgen (minder nieuwbouw) en nog meer krapte op de huurdersmarkt.
2. Overdrachtsbelasting
Koop je een woning dan betaal je logischerwijs belasting.
Waarom ook niet, toch?
Als de overheid een beetje kan profiteren, dan zal dit apparaat het nooit nalaten om geld te eisen.
Dus, natuurlijk is er een belasting op de verkoop van een woning.
Het is niet logisch, maar we zijn er wel zo aangewend dat we het niet eens meer bevragen.
Vroeger was die overdrachtsbelasting 2% voor elke overdracht: groot, klein, eigen bewoning of beleggerspand, maakt niet uit.
Dit was één van de makkelijkste belastingregels.
Een paar jaar geleden werden deze makkelijke regels moeilijk gemaakt en werden beleggingspanden zwaarder belast: 8%.
En vanaf 1 januari 2023 is die 8% verhoogd naar 10,4%.
Koop je een pand van 200k dan betaal je dik 20k aan Kaag.
Ik begrijp niet waarom ze niet wat vaker lacht…
Dit is goed voor de schatkist.
Zeker als je een verkwistend beleid voert dan heeft de overheid altijd de mogelijkheid om simpelweg de belastingen te verhogen.
Zo hoef je nooit naar je eigen uitgavenpatroon te kijken.
Een overheid werkt echt anders dan het huishoudboekje bij jou thuis.
Klopt het thuis niet, dan kijk je eerst naar de uitgaven. Waar is het mis gegaan?
Een overheid denkt anders.
Een overheid constateert een tekort en vult dat aan met een verhoging van het belastinggeld, punt.
Waarom moeilijk doen als het makkelijk kan.
3. Vermogensbelasting in Box 3
Goed… Je hebt gewerkt en inkomstenbelasting betaald.
Dan geef je geld uit en betaal je btw.
Heb je een auto? Je betaalt wegenbelasting en stevige accijnzen (en btw) op de brandstof.
Woon je in een huis? Dan betaal je WOZ belasting.
En dit rijtje gaat nog lang door.
Maar wonder boven wonder, is het je gelukt om te sparen: bij de bank een heel klein beetje, de rest in aandelen, goud, zilver, Bitcoin en vastgoed.
Tel die bende bij elkaar op en je hebt je vermogen bepaald.
Goed, zegt Den Haag, als je dat lukt dan heb je vast nog niet genoeg belasting betaald.
Kom maar op met die centen!
En vanaf 2025 wordt het echt heel gortig.
Dan ga je zo’n 30% belasting betalen over dat vermogen.
Good luck…
4. Leegwaarderatio
Nu wordt het wat ingewikkelder – voor zover dat het nog niet was.
De hoogte van je vermogen wordt mede bepaald door de WOZ prijs van je panden.
En omdat je het verhuurt, wordt die prijs lager ingeschaald dan de prijs van een woning die vrij van huur is.
De belastingdienst was zo vriendelijk om daar een beetje rekening mee te houden. Tot nu toe.
Deze leegwaarderatio geldt bij de bepaling van de prijs van de verhuurde woning in box 3 en bij het erven en schenken in de schenk- en erfbelasting.
De leegwaarderatio is vanaf 2023 fors hoger.
Dat betekent dat het vermogen in Box 3 fors stijgt zonder dat je daar iets voor hebt gedaan!
Leuk… maar je betaalt er meer belasting over.
5. Belasting op verhuur
We zijn nog niet klaar, want ergens in 2025 gaat de overheid ook de huurinkomsten nog eens belasten.
Let op, je hebt al tig keer belasting betaald, hè?
Nu ga je ook belasting betalen op de huurinkomsten.
Die belasting zal ook in de buurt komen van de +30%.
6. WOZ
Je zou het bijna vergeten, want de WOZ bestond natuurlijk al, maar daar heb je ook rekening mee te houden.
Kortom, we hebben zo een aardig rijtje van belastingen in het algemeen en vastgoed in het bijzonder.
ontbreekt hier nog wat of is iets niet helemaal volledig.
Maar dit is het Hugo-gedoe op hoofdlijnen.
Vraag het daarom goed na bij jouw belastingexpert en wat jouw persoonlijke implicaties zijn.
Dit is het rijtje nog een keer:
- Huurprijsplafond
- Overdrachtsbelasting
- Vermogensbelasting
- Leegwaarderatio
- Belasting op verhuur
- WOZ
Bezit je aandelen, goud, zilver of Bitcoin dan heb je alleen met het derde onderdeel te maken: vermogensbelasting.
Vastgoedfan 2.0
Met vastgoed heb je nog een paar uitdagingen te ondervangen:
- Je hebt te maken met huurders – echte mensen!
- De wet- en regelgeving rondom huren is niet makkelijk – je bent belegger en geen jurist
- Zo af en toe heb je onderhoud te plegen – kost geld
- En zo kun je er nog meer bedenken waarschijnlijk
Allemaal overkomelijk en het vinden van goede huurders maakt het juist weer leuk!
Hier twee artikelen over dit specifieke onderwerp:
Gelukkige huurder = gelukkige verhuurder
Drie tips voor het vinden van een goede huurder
Wat is dan de vastgoedfan 2.0?
Naast al die belastingshit is er nog een nadeel van vastgoed: een groot deel van je vermogen ligt letterlijk vast.
Je kunt het niet verplaatsen. En je kunt – meestal – niet een deel verkopen.
Afstand en tijd
Eerst even wat anders.
Het beste geld is verkoopbaar over afstand en tijd.
Verkoopbaarheid van geld? Huh?
Ja, je verkoopt geld en in ruil daarvoor krijg je een zak appels, een doos eieren of een paar nieuwe schoenen.
Jij verkoopt geld, dus!
Het beste geld is verkoopbaar over afstand en tijd.
Voldoet de euro hieraan?
Verkoopbaarheid over afstand?
Ja, perfect! Jij kan mij een Tikkie sturen en dan maak ik euros naar jou over.
Zo gedaan. Afstand doet er niet zo toe.
Goud is lastiger.
Stel we spreken een transactie over en jij levert mij een dienst of product in ruil voor goud dan is de afstand tussen ons een probleem voor deze transactie.
Hoe zit het met de verkoopbaarheid over tijd? Voldoet de euro hieraan?
Nou, nee, want met een inflatie van 2 of 20%, zoals nu.
Dan neemt jouw koopkracht snel af door de tijd.
Vandaag koop je een zak appels en volgend jaar krijg je echt minder appels voor dat zelfde geld.
De euro voldoet dus niet als goed geld.
We hebben ook al even geconstateerd dat goud niet het beste geld is.
Maar goud doet het dan wel weer goed in tijd.
Vastgoed dan? Vastgoed als geld?
De verkoopbaarheid van vastgoed is in de tijd wel goed gebleken.
De prijzen van vastgoed houden de inflatie prima bij.
Soms een dipje, maar over het algemeen heel goed.
Verkoopbaarheid over afstand? Tja… dat niet, hè?!
De Vastgoedfan 2.0 spaart in Bitcoin
Bitcoin kun je zien als virtueel vastgoed.
Bitcoin voldoet aan de regels van goed geld:
- het is hartstikke makkelijk overdraagbaar over afstand.
Een on-chain transactie kan in 10 minuten naar een mens aan de andere kant van de wereld worden getransporteerd. - En misschien lijkt het niet zo omdat de prijs van Bitcoin nogal wispelturig is, toch zal Bitcoin door de tijd heel waardevast zijn.
Als je met een vergrootglas naar de koersgrafiek van de afgelopen 18 maanden kijkt, word je niet blij, maar als je verder uitzoomt, weet je genoeg.
Bitcoin is verplaatsbaar.
Je kunt het zo meenemen naar een andere stad of dorp. Zelfs naar een ander land.
Bitcoin is deelbaar.
Een Bitcoin kun je opknippen in 100 miljoen kleinere delen, satoshi’s genoemd, oftewel sats.
Daarom is Bitcoin virtueel vastgoed en voldoet het aan de twee criteria van goed geld.
Twee andere interessante artikelen over Bitcoin:
6 redenen waarom ik Bitcoin kocht
Hoe word je een Bitcoin-er in 7 stappen
Samenvatting
Vastgoed is fantastisch. Laat dat duidelijk zijn. Toch zijn er kapers op de kust. Wees je daar bewust van:
- Huurprijsplafond
- Overdrachtsbelasting
- Vermogensbelasting
- Leegwaarderatio
- Belasting op verhuur
- WOZ
Mooie slogan van de belastingdienst: Leuker kunnen we het niet maken. Wel meer.
Vastgoed heeft als grootste nadeel dat het niet makkelijk verkoopbaar is.
Dat kan een voordeel zijn voor een impulsieve investeerder, want die heeft dan minimaal twee maanden nodig om van strategie te veranderen.
Dat haalt de emotie uit de transactie.
Toch is de vastgoedfan 2.0 een belangrijke overweging om in je investeringen mee te nemen.
Hiermee creëer je veel flexibiliteit, want Bitcoin voldoet aan de criteria van verkoopbaarheid van hard geld: afstand en tijd.
Meer weten? Kom een keer op de lijn!
Dat is financieel leiderschap.
Veel succes 🍀
Richard 💪🎯
